文档介绍：宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告
目录
第一章:项目分析
第二章:市场分析
第三章:项目定位
项目概况
项目概况
占地面积6631平方米;
-
容积率:-;
建筑密度:40%
限高:100米
之
技术指标
项目概况
之
区位概况
鄞州商务区是城市三大商务区之一,是宁波未来的次级CBD
与核心商务区5公里的距离,有利于形成新的商务区
鄞州南部商务区
东部新城
三江口商务中心
项目概况
之
地块概况
位于天童南路和日丽中路交界处,是南部商务区连接鄞州商业中心(万达广场)的第一站,项目具有城市地标意义
项目北侧与鄞州公园相邻,景观资源相当优越
项目区位居住、商业氛围逐渐成熟,有利于商务人群的导入
本案
鄞州公园
项目概况
之
项目地位
项目品牌&奥克斯品牌
相比较与住宅、商业,写字楼城市地标概念更强,在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力,品牌素质上也更具备品质感。
本项目将作为奥克斯重要的办公场所,同事由于区位优势,环境背景的良好具备高质品牌的可能,在此项目运作中,必须挖掘奥克斯品牌的潜能,使得项目品牌和公司品牌良性互动,彼此相生成长。
市场探索
大势篇
市场状况
供求关系:后续供应巨大,未来若干年,供严重大于求
2005年宁波写字楼供应面积约50万方,,宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局;随着鄞州和东部新城的相继启动,未来3年,市场存在200万的潜在供应,市场供严重大于求的局面不可避免。
板块分布:多元发展 ,办公郊区化  宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散,在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围,而随着鄞州区、东部新城的崛起,宁波商务区的节点分布将更为清晰。
租金售价:售价不变,租金下降,但是后期下降的空间不大
受到供求关系的影响,近期市区部分写字楼租金出现下调现象,,波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平,进一步下调的可能性不大。