文档介绍：金泰·山屿湖项目营销全案
2009年7月
目录
推盘计划及销售费用
推广方案及营销费用
营销策略思路
项目客群分析
三亚市场概况
全市经济在08年保持了良好的发展势头。作为旅游城市,除国际旅客人数受金融危机影响略有下降外,其余经济指标都保持较快增长。
(注:该数据来自三亚市统计公报)
1、三亚市宏观经济
单位
07年
08年
增幅
生产总值
(亿元)
18%
国际旅客
(万人次)
-2%
国内旅客
(亿元)
553
14%
社会消费品零售总额
(亿元)
32%
餐饮业零售额
(亿元)
42%
完成固定资产投资
(亿元)
34%
房地产开发投资
(亿元)
48%
上半年,在增加投资、刺激消费、财税金融扶持、扩大就业等一系列促进增长、保稳定的政策效应下,,%。其中第一、第二、%、%%。
(注:该数据来自三亚市统计公报)
2、三亚市宏观经济
单位
09上半年
增幅
生产总值
(亿元)
%
国际旅客
(万人次)
-40%
国内旅客
(亿元)
%
社会消费品零售总额
(亿元)
%
餐饮业零售额
(亿元)
%
完成固定资产投资
(亿元)
%
房地产开发投资
(亿元)
%
房地产开发投资自05年以后逐年大幅增加,但08年各开发企业受资金压力,增速有所下降。
(注:该数据来自三亚市统计公报)
2、三亚房地产市场分析
(1)2005-2009年上半年房地产投资情况
房地产开发
增幅
年度
亿元
%
2005
——
2006
44%
2007
73%
2008
48%
2009年上半年
%
(注:该数据来自三亚市统计公报)
2、三亚房地产市场分析
2005年至2008年三亚房地产供求表
商品住宅
单位
2005年
2006年
2007年
2008年
销售额
亿元
销售面积
万平米
批准预售面积
万平米
销售均价
百元
2、三亚房地产市场分析
(3)商品住宅供求比
05、06年市场供求平稳,商品住宅批准销售面积与成交面积比(以下简称供求比);
07年市场需求旺盛,;
08年市场供给保持快速增长,但需求增速减缓,
(注:该数据来自三亚市统计公报)
三亚房地产在05-07年高速发展,供求各项指标均大幅上升。
2、三亚房地产市场分析
(5)三亚房地产市场2005-2008年小结
08年由于消售速度增长趋缓而供给量依旧维持高速增长,,未来2年内商品住宅都将维持较高的供求比,也就是供给大于需求。
预计未来房地产产品价格走势将发生分化,高供给的同质化产品价格将走平乃至下降,而相对稀缺的产品价格则可能依旧保持增长。
2009年1-4月,,%; ,%。
(注:该数据来自三亚市房地局)
商品房
销售面积
销售金额
销售单价
单位
平米
万元
元/平米
2008年
417075
361704
8672
2009年
341167
367853
10782
同比变化
-%
%
%
3、2009年三亚房地产市场走势
本地房地产走势平稳 三亚房地产依托稀缺自然资源,同质可替代性产品较少,因而走势相对独立于大陆房地产市场,近期仍较旺盛,成交量略有萎缩而价格仍上行。
4、三亚市场分析结论
未来区域竞争加剧
在大陆市场疲软之时,国内各开发商看准三亚相对抗跌市场,纷纷进军三亚及周边区域,因而三亚供给量明显增加,㎡,同比增长超过60%;