文档介绍：广州星河湾操盘简析
创意环节一:营造出类拔萃个性风格 2
1. 郊区选址有效避短 2
2. 整体风格和谐统一 3
3. 星座式建筑规划布局 3
4. 别出心裁室内设计 3
(1) 顶极选材 3
(2) “收藏”的空间艺术 4
(3) 多阳台代替飘窗台 4
创意环节二:细节创新锻造最佳赢利卖点 4
1、“无孔不入”的园景细节创新 5
细节一:分散绿化 5
细节二:开创绿化坡度式先河 5
2、突出水景表现 5
细节一:骑江休闲木道 6
细节二:营造石韵与自然相融 6
细节三:清水养鱼景观 6
细节四:主题小区景观泳池 6
3、交通细节创新 6
细节一:彰显尊贵自铺沥青路 7
细节二:人车路径巧妙分割 7
细节三:美化环境环保光源 7
4、精耕细作的用材原则 7
创意环节三:最具借鉴力的星河湾营销手法 8
1、 保持高价位路线 8
(1) 关于所处区域的考虑 8
(2) 细致调查确定路线 8
(3) 高质素支撑高价位 9
2、 板块效应带动销售 9
(1) 转劣为优的思考 9
(2) 先让水涨起来 10
(3) 展露品质承托“劳斯莱斯”之船 10
3、 造势引起轰动效应 11
(1) 开盘前造势 11
(2) 开盘造势 11
(3) 开盘后造势 11
广州豪宅星河湾,是华南板块的热点楼盘,2001年4月,星河湾公开发售,当年即成为广州商品房销售十强,使整个地产市场为之瞩目。不但成功实现项目热销,更开辟了中国房地产开发与区域发展,城市发展互动的先河,在人们眼中,这个融意大利风味和夏威夷浪漫与一身的楼盘创造了一个奇迹。
然而,奇迹绝非是上天的眷顾,剖析星河湾的成功精髓,它贯穿于整个项目打造过程中的对品牌和信誉度的高度重视,制造赢利热点的创新手法,以及之后的营销推广中采用的“水涨船高”手法,造势借势,对先进生活理念的诠释,以各种活动挑逗买家的热情,正是本楼盘操作的最具杀伤力的手法。
创意环节一:营造出类拔萃个性风格
一个旺销项目本身质素的打造无非在于能够整合各方面的资源。通过选址、规划、设计、装修、配套、管理服务等各个环节的巧妙操作扬长避短,凸现优点,并将天生缺陷的影响最小化,星河湾项目的打造,将这种操作手法的成功精髓表现得淋漓尽致。
郊区选址有效避短
与城区豪宅比较,郊区豪宅所具备的最大优点在于以下两点:
环境好,远离尘世,接近自然;
空间大,提供了更为宽松舒适的居住空间。
然而,也正因于此,郊区豪宅的“郊区”优势也时常成为其弱点,其弊端主要表现在以下三个方面:
市政配套设施严重滞后,商业网点不足,影响生活质量。
交通不便,居住成本过大;
开发功能单一,很多郊区板块只规划了单纯的住宅开发,使区域成为“卧城”。
星河湾选址与华南快速干线出口处,属于南村自然生态保护区,北临珠江,东部为植物良好的自然山坡,西邻迎宾大道,以三条江,三万亩生态果树林拉开了与喧嚣都市的距离,沿华南快速干线驱车至天河中心区中心区仅需8分钟,至番禺市桥仅需10分钟车程,周边休闲、餐饮、娱乐商贸配套完善,不但拥有了稀缺的景观优势,更大限度地避免了位于郊区所带来的不便。
整体风格和谐统一
豪宅的打造必须在整体上做好文章,做到周边环境,园林设施及建筑风格的和谐统一。这是很重要的一点,它直接影响居住空间的景观,和日后居住的舒适度。同时也是营造社区品味、风格的硬件及载体。创造了旺销奇迹的豪宅星河湾规划的成功秘诀正是在于它对和谐统一的整体感的追求。
每个楼盘都要考虑这样一个问题,即怎样创造一个与众不同的有特点的人居环境。星河湾的回答是根据生态社区理念,打造人文生活社区,不仅仅考虑人们居住的需要,更考虑到人们平衡身心的高尚需求,通过生态景观与休憩设施的设置,将生态社区理念落在实处。并在整体的形象下功夫,力求周边环境、园林设施及建筑和谐统一。
星座式建筑规划布局
星河湾以别具一格的规划富于空间灵性,采用星座式建筑组团形式,建筑呈星座式半围合,单体及组团的方向角度,层数楼距等变化不定,看上去楼群如星座般自然散落,仿如一道高低错落,层次丰富的风景,依照星座分布理念精心布局,同时,建筑物的外立面能被最大限度的展开,让通风、采光、景观及空间流动形成完美的融合,使社区的风形成流动状态,增大了屋内通风采光的墙面,自然风也能最大限度地穿过楼与楼间的空隙。
星河湾从远处看觉得很密,因为星河湾采用星座式布局,建筑物外立面能被最大限度地展开,增大了屋内通风采光的墙面,从远处看觉得都是楼体,但人在屋内就觉得非常通风对流。而从数字上讲,以三期为例,%。这就是说,%的面积建造房屋,余下78%的面积用作园林景观及园区道路。就三期来讲,园林的面积就有2500