文档介绍：突破地段价格之路三级跳
——南山开发公司香蜜湖项目前期策划报告
1
世联对于南山开发香蜜山项目目标的理解
3600元/平方米的地价
高价格(>8000元/㎡)
市场关注度
顺利完成销售
跨越障碍,寻求差异化成功之路
2
深圳房地产市场基本呈现健康发展态势,泡沫论据不足
指标1:房价收入比
城市
数据
指标2:购房资金成本/租金成本
城市
数值
指标3:房地产泡沫程度
城市
排名
南京
杭州
上海
北京.
成都
广州
深圳
昆明
济南
重庆.
杭州
天津
南京
上海
无锡
西安
长沙
深圳
昆明
武汉
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
呼和浩特
深圳
乌鲁木齐
西宁
银川
……
南京
杭州
上海
温州
37
36
35
34
33
……
4
3
2
1
数据来源:RECIO工作室及国家统计局
数据来源:中国国际金融公司研究部
数据来源:建设部、深圳市国土资源和房产管理局联合发布
3
宏观政策针对于投资过热采取了一系列的措施
前提:2003年,决策层清楚地认为经济出现通货膨胀
宏观措施:长期建设国债发行由1500亿元减到1400亿
每一条政策都是为了防范经济过热,限制房产投资,政策的意图不是打压房地产价格
注:《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
11号文件
土地协议出让
——招标+拍卖+挂牌
5月9日
房地产信贷政策
防范地产信贷风险
6月5日
71号令
“831大限”:
土地储备体系整顿
3月31日
国八条
国务院“八条意见”
强力稳定住房价
4月12日
2002年
2003年
2004年
2005年
4
宏观经济举措的警示作用>购房者负担
利率上调
%()
提高最低首付下限
首付下限上升:
20%——30%
严格贷款审批
不予贷款限制:
总价50万元以下
竣工日期为1985年以前
、面积小于40平方、竣工日期为1981年以前
利率上调给消费者实际带来的额外利息负担上升幅度在3%以内,每月额外负担金额100元左右(总价100万以内)
实际首付门槛的决定权仍在各大商业银行手上
受贷款限制的物业要么年限已久要么是非市场主流产品,数量有限、受波及群体范围小
中国人民银行发布信息:
。
,调整商业银行住房信贷政策。
总房价50万,首付款两成/三成
%
30年
%
113
20年
%
10年
每月多还比例
每月多还金额
加息后
加息前
贷款年限
5
基于深圳市场“有热度无泡沫”的前提,深圳政府目前出台的系列政策传达的信息是“政府积极管制体系的完善”而非“政府慌乱应对危机”;短期内造成持币观望群体增加,但长期来看对规范市场有利。
广告18条
前提:深圳地产有热度无泡沫
认筹管制
备案公示
开发商信息接受关键词:不法行为存在、地产市场规范、政府管制走严
中介商信息接受关键词:政府意识到热度威胁、通过规范管理实现软着陆
消费者信息接受关键词:政府要管了、市场有问题了、价格可能会降了
利:
规范房地产整个产业链;
打击投机及炒房行为;
降低信息不对称程度
弊:
宣传手段及时间受限;
客户积累期变短;
不利于项目的销控。
应对措施:
1. 客户渠道价值最大化;
,如积分卡计划、礼品派送、象征物品征集等;
,给客户与发展商诚信对话的机会。
6
报告核心内容
第一部分:项目面临的问题
——界定问题
第二部分:目标及达成目标的举措
——全面突破解决方案
第三部分:世联价值
7
熙园
0
1997 东海花园
2
2000 水榭花都
3
2003 中旅公馆
4
2003 熙园
1998 香榭里花园
1
2005年香域中央
6
2005年水榭花都3期
7
20