文档介绍：第十四章土地增值税法
主讲:汤代忠
本章为重点章节,历年出题除单选、多选及判断题外,有时也出计算题。近两年试卷中,本章均是以客观题出现,题量在3-4题,分值在5分左右。本章主要内容包括:
一、土地增值税的征税范围、纳税人;
二、应税收入的认定;
三、确定增值额的扣除项目;
四、增值额和税率;
五、应纳税额的计算;
六、税收优惠;
七、纳税申报及缴纳。
主讲:汤代忠
土地增值税是全书的重点章节之一,每年都有计算题出自该章内容。随着房地产事业的发展,有关土地增值税的业务迅速增加,因此,今年相关的内容很可能会占命题的相当比例。
本章重点内容有:征税范围的确定,纳税人的界定,应税收入种类,增值额确定,税率选择与运用,应纳税额计算,优惠政策等。
难点问题是:扣除项目金额的确定,新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算,房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。
主讲:汤代忠
一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率
(一)纳税人
土地增值税的纳税义务人,是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。
纳税人的特点:(四个不论)P439
①不论法人与自然人;
②不论经济性质;
③不论内资与外资企业、中国公民与外国个人;
④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。
主讲:汤代忠
(二)征税范围
1、转让国有土地使用权;
2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(三)征税范围的界定P440-446
按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税:
主讲:汤代忠
标准之一:
转让的土地使用权是否国家所有P440
①转让国有土地使用权,征土地增值税;
②转让集体所有制土地,应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续,使之变为国家所有才可转让,再纳入土地增值税的征税范围。
③自行转让集体土地是一种违法行为。
主讲:汤代忠
标准之二:
土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P441
①转让土地使用权征税(二级市场),出让土地使用权不征(一级市场);
土地使用权出让:土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金,获得一定年限的土地使用权的行为;
土地使用权转让:土地使用者通过出让形式取得土地使用权后,在土地二级市场将土地再转让的行为。
②未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。
主讲:汤代忠
标准之三:
转让房产是否取得收入P442
取得收入的征,房地产产权虽变更但未取得收入的不征。
总之,无论是单独转让国有土地使用权,还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的,只要取得收入,均属于土地增值税的征税范围。以此为标准,对以下具体情况作如下判定:P442-446(注意客观题型)
主讲:汤代忠
有关事项是否属于征税范围
1、出售征;包括三种情况;(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖。
2、继承、赠予; (1)继承不征(无收入)。(2)赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征;(3)非公益性赠予征。
3、出租不征(无权属转移);
4、房地产抵押抵押期不征;(1)抵押期满偿还债务本息收回房地产不征;(2)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。
主讲:汤代忠
5、房地产交换单位之间换房,有收入的征;个人之间互换自住房不征。
6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征;将投资联营房地产再转让,征。
7、合作建房建成后自用不征;建成后转让征。
8、企业兼并转让房地产暂免。
9、代建房不征(无权属转移)。
10、房地产重新评估不征(无收入)。
11、国家收回房地产权不征。
12、市政搬迁不征。
主讲:汤代忠