文档介绍：摘要
一、商业地产行业在国民经济中的地位
房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中,首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业,尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产,但是其绝对量最近几年发展十分迅速,商业地产在城市经济中的地位也越来越显著,商业地产行业不仅能改善人们生活品质,还能吸纳社会就业人口,并承载城市景观的功能。
二、商业房地产行业运行环境
2008年是比较特殊的一年,因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度,我国经济受此次金融危机的影响很大,从2008年下半年开始,经济增长率已经显著下滑,大批企业(特别是出口加工型企业)倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的,因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业,也处在同样不利的宏观经济环境下。
商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业;下游主要是商业和居民收入水平。2008年,作为房地产主要原材料之一的建筑材料,其价格依然在高位运行,对房地产行业融资形成一定的压力,但房地产行业的另一重要原料钢材,因其受金融危机影响严重,价格回落,从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时,钢材产量有较大程度的减少,这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看,2008年我国居民的收入增速放缓,由于收入和对外来收入预期看低的影响,居民的消费需求增长放缓,消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展,社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑,商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。
鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业,房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响,因此从2008年下半年开始,中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施,不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的,对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时,由于政策效果的显现通常具有滞后性,因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。
三、中国地产行业的现状
2007年3月开始,房地产开发综合景气指数不断提高,,此后一路下滑,截止到2008年12月,,比2007年同期下降近10个百分点。
2008年企业家信心指数也逐季下滑,,,。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅,,,,。
2008年,土地开发面积和土地购置面积增速减缓,土地开发面积占购置面积比重稳中略降;商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。
从2008年2月开始,办公楼竣工面积大于销售面积,2008年下半年以后,两者差额显著增大,。自2008年2月起,商业营业用房竣工面积超过销售面积,2008年下半年以后,竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大,。
价格方面,商业地产一级市场上,土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上,各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降,三级市场上,租赁市场价格小幅上涨。
四、商业地产投融资情况
2008年各类型房地产开发投资情况
年月
房地产开发
计划总投资
房地产开发
投资总额
住宅房地产开发
投资总额
办公楼房地产开发
投资总额
商业营业用房房
地产开发投资总额
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
2008-02
20
13
28
2008-03
2008-04
-
2008-05
35
-