文档介绍：运盛·东新商业街开发建设性报告
一、昆山核心城区商业分析报告
1)、报告要旨与目的:
1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报,以辅助开发商决策;
2、通过归纳分析,引申出关于项目的有利面和不利面的思考,以及如何转化不利面为有利的行动方向;
3、经由本报告,建议开发者在取得市场分析数据的同时,进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究,以得到本土市民经济能力、购买需求、消费行为和消
费心理的详尽情报;
4、从专业市场顾问的立场出发,我们所给予贵司的企划建议,在后续开展的研究工作中,将获得更为充分的事实依据, 另一方面,之前提出的假设或观点,也能够在实地调研
后,获得实证性的判断以作出准确之决策;
2)昆山市区商业及周边环境描述
1、昆山市人口经济状况:被誉为昆山后花园的昆山市,2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实在2004年,昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口,创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们,截至2005年度11月份,昆山市GDP以达到万元(%),而人均可支配支出金额也超过万元,昆山也将在江苏省内率先建成全面小康社会,率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口管理办公室 所得到的可靠消息来看,  截止7月底,,%,,。,%。而昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测,昆山白天的人口约为100万人,晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中,相当一部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择在昆山从业,而依然居住在上海。
2、区位交通:本案所在区位本属于市中心,交通便利,市内多条主要交通线路都从本案所在区内通过,但该案所在的娄江南段地区,即柏芦路至长江路段,这一狭长地带却仅有一趟目前昆山载客量最少、等待时间最长的三路车经过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右,同时这一地段没有任何具有影响力的商铺与娱乐场所,这对于生活****惯与其他经济发达城市局民截然不同的昆山人来说,这样的距离还是有些挑战。
3、昆山市区商业简述
昆山市区目前的商业分布格局比较散乱,暂时还没有形成一个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲,当前昆山的商业街主要有北门路(以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主)、亭林路(以珠宝服饰、房产售楼为主)、人民路(以大的服装百货、娱乐休闲为主)、柏庐路(以装饰、建材、五金为主)、震川西路(以通讯为主)等等。
其实,目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、金龙大厦等,拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户,商家多以经营珠宝、美容等。另外,亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表:
区域
人民路
北门路
亭林路
柏庐路(中茵、莱茵广场)