文档介绍：严家阁整体改建项目
《快速消费品电子交易中心》
可行性研究报告
上海市轻纺集团
2012 年 1 月 12 日
目录
第一部分项目概要
一、项目名称及项目公司
二、项目背景
三、项目定位
第二部分项目市场环境分析
一、上海商业宏观市场
二、项目地块商业环境
第三部分项目规划
一、总体思路
二、业态布局与商业模式
三、投资方案
第四部分项目综合分析
第五部分相关设计图纸
快速消费品电子交易中心·可行性研究报告
第一部分项目概要
一、项目名称及项目公司
1、项目名称:快速消费品电子交易中心(暂定名)
2、项目公司:上海市轻纺集团
3、项目地址:严家阁整体改建项目位于上海市天通庵路 457 号,东临天通
庵路,西靠芷江中路,北侧近东宝兴路,交通条件较为便利。原为旧厂房,
业主为太平洋机电集团公司下属的纺织机械厂。整个物业共 4 层,总建筑
面积达 8000 余平米。
图 1 基地位置图
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二、项目背景
本地块位于闸北老城区(天通庵路 457 号),地块北侧为厂房,南侧为
居民区等众多的老建筑。目前地面一层为严家阁菜场、2~4 层为零散出租,
整体格局除了一楼的菜市场外,凌乱不堪,难以管理。
一方面,项目地处老城厢,区域内商业设施有限且分散,无法有效承
载市民买菜、休闲娱乐等多样化的需求,不能适应城市“以人为本”的发
展需求,具备休闲娱乐功能的商业配套设施严重缺乏,商业业态的发展明
显跟不上时代的步伐。
另一方面,目前业主希望通过整体改建出租的方案,对物业的经营进
行重大改革,以达到规范管理、物业增值的目的。
综合上述意见,本地块与上海的快速发展严重脱节,急需整体改造,
打造上海闸北新型电子交易中心,以提升城市形象,并增加城市的活力。
三、项目定位
由于项目所在区域地处老城厢,本区域的商业设施发展较慢,业态分
布普遍比较混乱。商业体系以门面房即传统的沿街商铺为主要形式,很不
规范,商业管理也非常滞后。
严家阁整体改建项目将定位为集菜市场、南北干货、日用品、休
闲娱乐等商业业态于一体的区域商业配套中心。除了可以给居民生活上
带来便利,还可以为规范区域商业运营形态提供一个良好的范例。
区域商业配套中心具体来说,就是应该具有较好的硬件设施条件、比
较完善的软件设施、良好的物业管理、便捷的交通以及个性化的装修。从
而为居民提供了日常生活和居住休闲购物场所,使之成为区域居民日常生
活的重要组成部分。
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第二部分项目市场环境分析
一、上海商业宏观市场
上海关于快速消费品,如南北干货、日常生活用品等的商业环境已经
相当成熟(参见案例 1)。但关于“快速消费品”,目前大多仍是实体店的
形式,关于“快速消费品电子交易中心”应该存在巨大的商业机会。
案例 1:上海鑫品南北干货批发市场,地处直通地铁 1 号线的漕宝路
万源路梅陇地区,具有地域上规模上及居民密集区的多方面优势。其拥有
万平方米的交易面积,580 个经营店铺,汇集全国南北干货特产上万余
种,是迄今为止上海最大的南北干货特产市场。经营范围包括南北干货系
列、坚果系列、海鲜珍品系列、山珍系列、野生食用菌系列、各类调味品
等,市场经营的所有商品坚持原特产地天然绿色、优质低价的原则,因而
被誉为离绿色天然原产地最近的市场。
二、项目地块商业环境
基地周边商业的支撑要素充足。第一,周边有密集的居民,为日常生
活所需提供商业购买力。第二,地块东西均有道路通达,交通便利。第三,
周边地块还没有“快速消费品电子交易中心”,本项目的竞争优势明显。
综上所述,项目地块是传统的商业中心,交通线路众多为商业商务提
供便捷。然而,综合性的快速消费品电子交易中心缺乏,这正是闸北区对
本项目带动地区整合和整治的要求,同样这也是项目功能定位中商业定位
的基础。
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第三部分项目规划
一、总体思路
严家阁整体改建项目将依托本地段周边环境,融合多样化的商业业态,
填补本区域的商业空白,并将本项目建设成为本区域有一定档次的商业配
套中心。其提供的相关功能是复合型的,能够满足日常生活、休闲、商务
等各种生活和工作需求。具体而言,针对老建筑的改建,采取功能立体化
的开发模式,即进行建筑垂直功能分区。(具体可参见第五部分的“相关设
计图纸”)
外部改建效果图
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