文档介绍：农地入市
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背景
浙江试点
土地调控
作用
问题
国土部回应
摘要: 农地入市,全称农村集体建设用地入市,核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。农地入市是房地产界一直热议的话题,2009年11月,有媒体报道称国土资源部拟农地入市抑制内地地价和房价泡沫,官方回应称消息不实。
农地入市难救急
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背景
按土地用途分类,中国的土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。其中,建设用地则包括城市建设用地和农村集体建设用地。在现行《土地管理法》框架下,国有建设用地使用权可自由出让,但集体建设用地不能出让、抵押。
集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。在宅基地方面,此次“征求意见稿”没有根本性突破,依然不能抵押和自由出让。而村庄公共设施和公益事业用地,一般难以交易;真正有望“入市”的主要是“乡镇企业用地”。
按照中共十七届三中全会的精神,农村集体依法获得的集体建设用地,在不突破用途管制的基本前提之下,可以自由入市流转,并且要求建立城乡统一的建设用地市场。
农地入市模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。业内专家认为,农地入市的好处在于加大了土地供应量,房价会因此下降。而供地的农民会因此获得利益,势必增加农村地区的消费水平,对拉动内需有非常好的推动作用。
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浙江试点
在农村集体建设用地使用制度改革方面,浙江的现行政策是:在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。
浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。以浙江嘉兴为例,嘉兴农业用地保有率高达86%,但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重,非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。
2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心,包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”,并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”,就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。
农地入市
具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例,,置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%。照此推算,整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。
嘉兴市委书记陈德荣表示,宅基地置换后腾空出来的土地,有一部分将可用作工业用地和商业