文档介绍：政策环境分析
金九暗淡
京沪穗深一线销售全军覆没
“金九银十”历来是楼市旺季,但在如今严厉的调控背景下,楼市不但没有迎来传统的“金九”旺市,甚至面临惨淡收官的尴尬现状。《国际金融报》记者综合各方数据发现,楼市“阴雨连绵”,各大一线城市房地产业销售纷纷遭遇“滑铁卢”,基本以暗淡收场。
北京量价齐跌,上海库存攀高,广州量跌价升,深圳房源猛增。其中,9月北京城六区楼市集体降价。
标普预测房价降一成
标普预测中国房价明年降一成
国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称,如果2012年住房销售骤降30%,诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力,该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。对于明年房价的预测为房价下跌10%。
自6月以来,开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月,它们的销售情况仍非常不确定。此外,房地产行业整体的负债也快速上升。独立投资顾问公司莫尼塔公司在上个月发布的一份报告中表示,对12个中国城市的房地产商进行的月度调查显示,近70%的地产商称,与7月份相比,8月的现金流状况恶化。
成交量跌幅超30%
13个城市楼市成交量跌幅超30%
9月26日,中国某研究院公布的最新报告显示,上周被监测的35个城市中,有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中,又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。数据显示,深圳同比跌幅最大,%;其次是大连,同比跌幅超50%。业内人士指出,调控政策继续从紧,楼市仍将量价震荡。
专家表示“9月底的成交上涨或将带动10月初成交上涨,未来二手房市场可能先于新房回暖,但是从今年观望气氛浓厚的市场环境看,楼市成交上涨幅度有限,难有突破性变化。”对此,中国某研究院报告也指出,为进一步巩固和扩大调控成果,对商品房和保障房的调控政策将持续升级和深化,而调控政策继续从紧将导致楼市仍将处于震荡期。
综合点评
泰美盈瑞观点
9月份全国楼市普遍遇冷,以往金九银十的火热情况已经不再。可以看出国家的调控政策已经起到了作用。连续5个月的成交低量使9月房价开始了明显的松动迹象,表明市场已经进入实质性降价阶段,房价下降的拐点即将到来。从另一方面也可以看到,调控政策目的是打击不合理的住房需求,满足居民自住需求,现在楼市出现成交低迷的情况,是由于泡沫退去,市场的真实需求已开始显现出来的结果。
同时成交量的再度滑坡也意味着购房者的购房信心也降至谷底。即使是在供应量将增长的“金九银十”,也难以换来购房者的信心。调控政策进一步收紧,目前包括衢州在内的二三线城市都实施了限购,虽然不会直接影响到嘉兴市场,但对购房者的心理影响非常大,特别是部分认为市场调节幅度不会过大的购房者,受到这一政策预期的影响,观望情绪再次升级。
政策趋势分析
不是毁灭,不是纵容,而是禁锢
预判观点一:“不择手段”的计划经济调控
由于社会主义体制的特殊性,长期以来中国发展一直在奉行计划经济与市场经济的“双轨制”模式,市场经济只能在计划经济允许的区域存在。
预判观点二:长期禁锢,阶段放松的房地产买卖需求
既彻底遏制了房产投资者的投机炒作,又没有直接打击房产投资升值预期。因买不到房而产生的压抑需求,实际上成为政府的资源储备,一旦政府需要时,随时可以开放限购令引发一轮投资高潮,拉动整体经济。
房地产市场分析
固定资产及房地产投资
2007-2010年,海盐县固定资产投资快速增长,房地产投资所占比重连年上升。2010年,
%。
房产开发及销售
2007
2008
2009
2010
施工面积
新开工面积
新开工住宅面积
竣工面积
商品房销售面积
住宅销售面积
自2009年开始,海盐县房产步入快速发展阶段,无论是新开工面积,还是竣工、销售面积,都产生了跳跃式发展。
2010年,新开工、竣工面积创造历史新高,但销售状况相比2009年有一定下浮,住宅销售降幅更为明显。
房产开发及销售
海盐商品房销售均价整体趋势向上。2010年在开工面积猛增、销售状况不佳的环境下,销售均价却接近6000,创造历史新高。