文档介绍：B
产业客户
04年起随着工业区的发展和中海壳牌的建设进驻,石化区、工业区高管和工业区技术人员客户开始出现并逐渐增加;
2
1
1、丽江花园
2、熊猫国际
3、瑞景居
4、棕榈岛别墅
3
4
年份
典型项目
产业客户比例
2004
熊猫国际1-2期
10%
2004
瑞景居1期
20%
2005
瑞景居2期
20%
2006
棕榈岛别墅
40-50%
2006
丽江花园
20%
B
产业客户
在经历短暂的增长期后,产业移民客户在07年后开始出现增长缓慢趋势;
年份
典型项目
产业客户比例
2007
中天彩虹城
9%
2007
菩提园
8%
2007-09
美岸栖庭
5%
2007-09
新天名城
3%
20008
中铭豪园
20%
2010
仁和WE卫城
10%
业内人士访谈:
“中海油能拉动10万人来大亚湾就业。”以前这曾经是一个宣传亮点,但是项目正式投产后,由于机械化率生产比例很高,并没有拉动那么多人就业。近几年,惠阳和大亚湾的产业人口,也没有如预期那样显著增加, 造成这边的房子基本空置;“
淡水房地产信息咨询部负责人
总体比例基本都在10%以下,产业客户体量很小;
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产业客户
限制因素1:有效客户群体有限,在经历初期的消化后增长缓慢
专家语录:
人口数量低一直以来都是我们面临的问题,石化产业对人口的带动,之前被高估了。因为现在很多操作都是自动化的,不需要那么多人力。从大的方向来讲,一个城市要吸引人来定居,靠重工业肯定不行,大亚湾需要把旅游和文化产业做起来,才会吸引更多人前来居住。
大亚湾区规划建设局房产科科长胡勇强
1
西区
劳动密集型企业为主,低端产业工人为主,有效客群有限;
2
石化区
自动化程度高,产业工人总量有限;
中海壳牌3000人/中海油1500人
以富士康/比亚迪为代表,80%以上为中低端产业工人;
业内人士访谈:
“产业园这边企业都是一些制造业,人是很多,但是都是一些打工的,他们一般就一个什么组长,管几百个工人,现在出来买房的可能就那些人,但对价格的承受能力非常的弱,基本上只能接受在总价30万以内的房子,他们大多选择西区这边,像这边一些单体楼,价格很便宜的,挺多比亚迪的人买;
德洲城项目负责人
工业区客户置业现状:
1、高收入人群已置业/企业高端租房解决:高管/专家
2、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业,未来新增人群也需1-2年的“心理稳固期”才能产生有效置业需求
3、普通产业工人非有效置业需求:宿舍解决;
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产业客户
限制因素2:刚性置业需求弱,大部分客户向惠城外溢
壳牌员工居住状况调查
B
产业客户
限制因素3:配套、环境等因素造成置业客户群体向惠城外流;
1
周边配套
2
环境、景观
3
物业管理、发展商信誉
4
小区规模
5
升值潜力
自住客置业的主要关注点:
影响产业客户置业的关键因素:
1
周边配套缺乏
2
治安及社会环境差
3
石化区环境污染
山水华府客户付先生:“这边环境比较好,配套全,大亚湾那边现在配套还是比较差的,而且有很多娱乐、桑拿,治安也不好,而且靠近石化城,那边不是很多石化企业的么,这个对健康不好,虽然现在技术是很先进,但是多多少少还是有影响的,我们平时上班就在那里,要是还住那里,时间长了还是不太好的”
新天名城项目主管:“我们曾经也尝试过去产业园拉客户,但是发现很难,工业区的客户价格承受能力太弱,原来我们卖3千多地时候他们还嫌贵,至于像石化区的客户一般会选择城区,一来这里的配套不完善,二来,石化区的员工还是会认为石化产业对环境和健康是有影响的,他们平时上班没有办法,所以下班了就不希望还住在附近;”
从产业园的发展规律看:过渡阶段——以工业园产业带动大量居住需求尚未产生,短期内很难构成核心客户群体;
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产业客户
阶段
起步期
发展期
成熟发展期
园区发展
启动区建设,少量企业入住
产业集聚效应,大量外资企业进入
园区建设基本完成
房地产市场
对商品房需求很少
需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来
产业需求大量释放
物业形态
原有住宅
新建商品房,租赁市场
高档楼盘
价格变化
区域原有价格体系
房价与区域价值同步增长
房价升值拐点效应
居住人群
本地农户为主,少量开发区工作人员
产业区技术人员;部分高端客户
高端客户稳定增长
配套及交通
生活配套设施档次较低,交通很不方便
基本生活设施逐渐完善,部分教育配套
大规模商业配套设施建设
大亚湾工业区目前处于过渡阶段
新兴产业园区与房地产发展一般规律
发展规律: