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物业管理基本制度与政策(复****思考题)
第一章物业管理概述
如何理解物业管理的概念?p1
如何理解物业管理的基本特征?
答:社会化、专业化、市场化。
物业管理产生的主要原因是什么?
答:主要基于三个原因:、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。
如何认识我国物业管理的产生和发展?p6-10
答:
如何认识物业管理在社会经济中的作用?
答:物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面:一、有助于改善人居工作环境、二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就业问题、五、有助于推进社会建设。
简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。
答:物业管理制度建设的必要性,主要体现在三个方面:一、以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。
比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。P12-16
如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则?
答:发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想,主要表现在以下三个方面:
一、是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;
二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;
三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
主要遵循以下四个基本原则:
(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则
(二)维护全体业主合法权益的原则
(三)现实性与前瞻性有机结合的原则
(四)从实际出发,实事求是的原则
《条例》确定了哪些基本制度?如何准确把握其内涵?
答:确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。其内涵
《条例》在制度建设上有哪些特色?
答:一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系
《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点?
答: (1)行政责任、民事责任并存。(2)充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。
如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系?
答: (一) 业主相互之间的关系
(二)物业服务企业和业主之间的关系
(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系
(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系
(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系
(六)物业管理各方主体与政府之间的关系
如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系?
答:第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定,明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利与义务,奠定了物业管理的民事法律基础。
业主的身份如何认定?
答:业主是建筑物及其附属设施的所有权人
业主的建筑物区分所有权是如何构成的?
答:业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成:
业主对专有部分的所有权。
业主对建筑区划内的共有部分的共有权。
业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。
专有部分、共有部分如何认定?
答:专有部分认定为:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为建筑物的专有部分:1、具有构造上的独立性能够明确区分;2、具有利用上的独立性;3、能够登记成为特定业主所有权的客体。
共有部分认定为:除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,应当认定为建筑物的共有部分:
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。
其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些?
答:
《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的?
答:《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些?
答:业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权