文档介绍：后海项目市场研判及物业发展建议
谨呈:深圳市三新房地产开发有限公司
2006-05-18
项目分析篇
项目定位篇
市场理解篇
关于同致行顾问
关于同致行顾问
策划纲领
2006年高端项目竞争大势
转向:重心转移:关内向关外转移,豪宅市场平分秋色;
营销创新:营销手段呈现多样化;
品牌主导:品牌掌握土地主导权;
趋势:关内价格迅速走高
片区之争更加清晰
香蜜湖
㎡
南山
120万㎡
罗湖
32万㎡
宝安
60万㎡
龙岗
157万㎡
深圳高端市场的3个重要的转向和2个发展趋势:
龙华
56万㎡
1、地铁2号线预计今年开工;
2、后海滨路等市政道路的建造及通车;
3、西部通道的开通。
南山区城市建设的目标为——
“双十字”型城市空间发展主轴,以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱,以深圳滨海长廊的建设为契机,在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。
片区交通规划
片区在南山区的定位
南头交通枢纽区
蛇口混合居住区
华侨城高尚生活圈
西丽混合居住区
前海纯居家生活圈
后海口岸生态生活圈
蛇口别墅区
南油商贸生活区
滨海长廊沿线布局
“海滨长廊”为市民和游客提供集休闲娱乐、建设运动、观光旅游、景点小品等多功能活动于一体的综合性城市滨海公众生活休闲岸线。
“海滨长廊”沿线,形成多个高尚住宅区,而这些高尚住宅区因海滨长廊而形成一个大片区——大深圳湾区。
本项目与后海生态区及西部口岸的关系
本项目
西部口岸
(深圳湾口岸)
后海片区住宅历年价格走势分析
2001年至2002年间片区价格较平稳上扬,03、04年受西部通道、滨海长廊等规划的利好政策影响,价格开始一路攀升,至05、06年西部口岸及滨海长廊开始动工,更达到了历史新高。
客户类型
客户来源
驱动原因
现有主力客户
南山原住民
本地原住民
对片区认可度高、不原意外迁、追求舒适度
多次置业客户
涵盖罗湖、福田、南山
看好片区内生态资源和增值潜力
南山福田公务员
南山区政府各大部门
追求舒适度
南山科技园管理人员
工业园的老板及高层
追求舒适度
外籍人士
外国人、香港、