文档介绍：谨呈:东莞南峰集团
金碧华庭逐鹿清溪
御鹿华庭四期营销方案
版权声明:
本报告是尊地地产顾问有限公司的研究成果,未经本公司共同书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
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初期目标
传承御鹿华庭辉煌金碧华庭营销推广纲要
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项目解析
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项目定位分析
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项目营销策略
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市场及客源解析
1
营销目标
尊地对金碧华庭营销目标的理解
传承御鹿华庭精工大宅的高端形象
1
较周边销售价格提升5%以上
2
目标
销售价格提升10%的意义
市场楼盘销售均价5000元/㎡,本项目住宅面积29657㎡,,价格提升10%,,。
困难
新政的频出和周边市场的影响
1
2
3
金碧华庭与前期项目分离
地处新行政中心,周边配套有待完善
2
市场与
客户解析
1
项目概况解析
2
项目价值分析
3
项目价值释放
2 清溪镇研判板块定位
清溪镇住宅分布特征:
老城区板块:因老城区交通可达性好,商业集中,生活相对便利,形成了居住密度较高的现状,区内现售的住宅多依托老城区的配套优势。
新行政中心板块:行政新中心居住密度不大,舒适性高,加之交通网络的改善,已形成“居住升级”为核心需求的高尚休闲居住社区,虽目前因大的社区建设尚未完善、配套正处于丰富阶段,导致居住氛围欠缺,伴随时间推移,该板块的居住价值将逐步放大。
2 地块价值分析地块四至
项目周边配套有学校、政府机构、购物休闲商业近在咫尺;
随着行政中心区的日益完善,项目所处地段具备极高的升值潜力;
本项目地块
御鹿华庭1-3
二
号
路
总建筑面积:41165 ㎡
其中商业:3712㎡
住宅:29657㎡
配套:1355 ㎡
容积率:
绿地率:38%
总绿地面积:9605㎡
金碧华庭基本指标
清渔路
公务员社区
丽景名门
规划路
行政中心大道
SWOT
分析
优势 Strength
劣势 Weak
机会 Opportunity
发挥优势,抢占机会
利用机会,克服劣势
威胁 Threaten
发挥优势,转化威胁
减小劣势,避免威胁
御鹿四期,一脉同源
地块上与御鹿华庭前三期分离,
在客户感知上仍将其形成一个整
体,加强客户对项目的认同感
商业配套更精致一步
精工细作3700 ㎡商业,在建筑
形态、风情体验极尽完美,并
在发售前呈现给客户,弱化配
套不足影响。
精工品质更进一些
在建筑立面、电梯、公共部分装
修、车库等部分精益求精,并尽
尽可能提前展示给客户。
客户得到实惠多一点
,增大附
送空间的推广宣传,让客户得知
实惠,扩大项目的性价比。
新中心板块第一个发言人
挖掘新行政中心板块形象升级的
契机,率先发力,成为清溪精品
大宅的代言人,占领市场先机。
科技住宅更领先一步
在前期科技运用的基础上加大实用
性技术的应用,提高项目品质。
景观设计更细致一些
充分发挥中小地块在园林打造
上的特点,做主题精致化园林。
品质展示更早一步
提早进行实景展示,将精品配套
精工品质、精致园林提前呈现。
2 地块价值分析优劣分析
值
释
放
价
一
一
一
一
一
一
一
一
八
壹
御鹿华庭,一脉同源
清溪新区板块第一个发言人
客户得到实惠多一点
科技住宅更领先一步
精工品质更进一些
商业配套更精致一步
景观设计更细致一些
品质展示更早一步
个
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市场与
客户解析
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市场竞争格局研判
3
客户群落分析
1
新政影响
3 新政解析
新政内容
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。
新政内容
对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
对自住型的需求,且总价风险相对不高的清溪市场来说,新政调控有一定影响,但相对较小;相比房价调控重点的一线城市,二、三线城市房价的政策压力较小;二套房的定义有待细则的出台来解释,部分银行政策仍然宽松。