文档介绍：1
内容提要
第一节土地增值税概述
第二节土地增值税的计算
第三节土地增值税的申报缴纳
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第一节土地增值税概述
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让的增值额征收的一种税。
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第一节土地增值税概述
二、特点
(一)以土地增值额为征税对象;
(二)征税面较广;
(三)采用扣除法和评估法计算增值;
(四)实行超率累进税率;
(五)实行按次征收
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第一节土地增值税概述
三、征税范围
(一)一般规定
,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
,也对转让地上建筑物和其它附着物的产权征税。
所谓地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。
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有关事项
是否属于征税范围
、联营
非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业,暂免;其他情况,征税
建成后自用,暂免;建成后转让,征税
暂免
单位之间换房,征;
个人之间互换自住房,免征
抵押期不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征
不征(无权属转移)
不征(无收入)
不征
、抵押、置换
征
(二)征税范围的若干具体规定
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五、税率
四级超率累进税率
增值额÷扣除项目利润÷成本成本利润率
30% 40% 50% 60%
50% 100% 200%
第一节土地增值税概述
四、纳税人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。
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第一节土地增值税概述
表10-1 土地增值税四级超率累进税率
级次
增值额与扣除项目金额的比率
税率(%)
速算扣除系数(%)
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%~100%的部分
40
5
3
超过100%~200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
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例:某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元,则适用税率为( )。
【解析】增值税扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19%,适用第一级税率,即30%。
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第二节土地增值税的计算
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
一、计税依据的确定
(一)收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。
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(二)扣除项目及其金额
扣除项目的确定
1、取得土地使用权所支付的金额:地价款+有关费用
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、税金
5、加计扣除
6、旧房及建筑物的评估价
重置成本价×成新度折扣率
不按实际发生的费用扣除,按标准扣除
营业税、城建税、印花税、教育费附加
从事房地产开发的纳税人按1、2项之和加扣20%
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(二)扣除项目及其金额
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
(1)能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
(2)不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的,
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内