文档介绍：2009 年司法考试卷四民法真题案例:
四、(本题 22 分)
案情:
2005 年 1 月 1 日,甲与乙口头约定,甲承租乙的一套别墅,租期为五年,租金一次付
清,交付租金后即可入住。洽谈时,乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同
生活,甲对此未置可否,付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水,甲要求乙进行维修,乙认为在订立合同时已对漏水问题
提前作了告知,甲当时并无异议,仍同意承租,故现在乙不应承担维修义务。于是,甲自购
了一批瓦片,找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片,同时
按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了 10 天时间,装修则用了一个月,
乙不知情。更换瓦片时,一名工人不慎摔伤,花去医药费数千元。
2005 年 6 月,由于新换瓦片质量问题,别墅屋顶出现大面积漏水,造成甲一万余元财
产损失。
2006 年 4 月,甲遇车祸去世,丙回娘家居住。半年后丙返回别墅,发现戊已占用别墅。
原来,2004 年 12 月甲曾向戊借款 10 万元,并亲笔写了借条,借条中承诺在不能还款时该
别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后,乙同意戊使用该别墅,将房屋的备用钥匙
交付于戊。
问题:
?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同,应如何
行使权利?
?理由是什么?
?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如
何处理?理由是什么?
?理由是什么?
2005 年 6 月屋顶漏水所受损失?理由是什么?
对别墅的承租使用权?理由是什么?
6. 丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么?
?理由是什么?
【考点】租赁合同的内容和形式,租赁合同当事人的权利和义务,
雇主责任, 物权的保护方法

【相关法条】
《民法通则》第 93 条:“没有法定的或者约定的义务, 为避免他人利益受损失进行管
理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”
《合同法》第 124 条:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的
规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”
《合同法》第 215 条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书
面形式的,视为不定期租赁。”
《合同法》第 220 条:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”
《合同法》第 221 条:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影
响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”
《合同法》第 223 条:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢
复原状或者赔偿损失。”
《合同法》第 232 条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第