文档介绍：富力的确是犯了错误。首先是狂躁的心态,以规模而不是效益为第一诉求、以最大而不是最好为指针;第二是大意,万科的策略是没有REITs支撑就不做商业地产,富力却认为没有也能扛过去;第三则是误判形势,在金融危机扩散之际,将巨量资源投进商业地产。
急先锋富力
文/本刊记者李彤
房地产公司的业务可概括为开发性投资和不动产投资。
开发性投资是我们司空见惯的:圈地——规划——找钱——盖房——售楼——再圈地。这样的地产公司做得再大也不过是一堆项目公司的叠加,其主要资产是土地储备、在建工程和建成待售项目,负债率高、现金压力大。特别是在不利的宏观形势下,每一个大项目的出售套现都关系到公司能否逃脱崩盘厄运。
不动产投资则相对稳健:自建或购得物业(多数属于商业地产)作为长期持有,收取租金的同时还可享受房地产的升值。于是,兼擅两种投资模式被相当一部分房地产公司视为“百年老店”的不二法门,住宅和商业地产成为大佬们脚踏的两个“风火轮”。
富力地产算得上进军商业地产的“急先锋”。2007年末,气势恢宏的广州富力中心和北京富力广场先后落成。2008年上半年,丽思卡尔顿、君悦和富力万丽三座五星级豪华酒店相继开张。富力的方向没有错,但过于乐观冒进将自己置于险境。
地产急行军
根据易居房地产研究院的统计数据,2009年1月份全国大中型城市新房销售进一步下滑。而万科和富力的销售额却分别较去年同期增长了19%和28%。不过与万科的气定神闲相比,富力则有一份不为人知的隐痛,贸然深度介入商业地产,不知富力是否也感到追悔莫及。
1993年,李思廉与张力进军广州,以拆迁广州嘉邦化工厂一战成名。1988年入行的张力曾是公务员。此后,“拆旧厂、建新房”成了富力的保留节目,直至将其推上广州房地产销售冠军的宝座。从拆迁工厂开发中低档楼盘起家,富力只用十几年就发展为年营业额过百亿元的地产大鳄。2005年7月14日,富力地产在香港联交所主板上市,募集资金约20亿港元,。
2004年富力灿烂如“早上八九点钟的太阳”。在博鳌论坛上李思廉与王石的一段对话被广泛解读为“富力公开叫板万科”。王石的大意是:持有商业地产项目吃租金的开发商,如果没高比例和长期的融资支持早晚要死;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。年轻气盛的李思廉怎么听这段话都像是专门针对富力的,于是当场留下狠话:两年以后再与你探讨这个问题。这一“对赌”不要紧,富力觊觎地产老大的野心暴露无疑,李思廉更在心里与王石叫上了劲。
2007年富力售出面积达141万平方米,实现销售额161亿元(来自5个城市26个项目,其中广州16个、北京5个),富力将销售额中的92%(148亿元)结转为当期销售收入。同年,万科只结转了524亿元收入中的三分之二,保利更是“埋伏”了一大半的收入(销售额170亿元只结转了74亿元)。在那疯狂的年代,万科、保利已经嗅到了冬天的气息,将已到手的真金白银留出相当一部分到以后的财年结转,以便公司在萧条时业绩不会掉得那么难看。与万科们的老成相比,富力则显得急功近利。更雷人的是,(主要是对广州富力中心和北京富力中心重估),相当于净利润的58%!
重估物业,将升值部分列为上市公司收入本无可厚非。但是物业不可能永远升值,来年物业贬值不得不重估