文档介绍：内蒙古国际商贸城Ⅱ期
营销策划报告
前言
商贸城一期已正式开业,表明项目进入一个崭新的阶段,后续经营管理和商位招商工作尤为重要,直接关乎商贸城能否成功运营,与此同时,借一期开业良机,商贸城二期相关工作也将全面启动,为了确保二期营销工作的顺利开展,在对一期工作中所暴露问题的深入研析基础上,拟写二期营销策划报告,为项目综合定位、销售准备、推广策略等方面工作寻求市场支撑和策略支持,增强前期准备工作的完善性,从而使后续工作更具计划性和有效性。
目录
第一部分市场调查与研究
一、房地产市场综合分析
二、公寓市场调查与研究
三、商业市场调查与研究
第二部分项目研究
一、项目概况
二、项目SWOT分析
第三部分市场定位与建议
一、定位思考
二、形象定位
三、价格定位
四、目标市场定位
第四部分商业招商运营策略分析
第五部分营销推广计划
第一部分市场调查与研究
一、房地产市场综合分析
1、“60周年大庆”—城市经济进入腾飞新阶段
呼市作为省会城市,在西北城市群中位于中上水平,近几年城市经济快速发展,但房价总体水平与经济增长速度之间有一定的差距,存在着巨大的市场潜力和获利空间,随着城市综合实力的增长、周边区域人口的涌入以及城市化进程加快而产生的置业需求相对增多,“六十周年大庆”,为城市发展提供了良好的契机,更有效增加了异地投资力量的不断注入,从侧面彰显出城市各方面的投资潜力,同时投资性置业需求将成为呼市楼市发展中一个重要组成部分。
2、“5次、40%、《物权法》”—国家调控力度不断加强
截至2007年9月15日,央行已在07年五次上调金融机构人民币存贷款基准利率;9月27日,又出调控措施,已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,;10月1日,《物权法》正式实施,对相应设施归属、业主享有权利、住宅用地70年后续约、拆迁补偿、统一登记等方面作了相应规定,近期不断出台的新政,表明政府部门对房地产宏观调控力度仍在不断加大,一方面有利于房地产市场交易更趋于理性化,另一方面,一定程度增强了消费者的观望态度,延缓了楼盘销售进度。
3、“限价房、廉租房、经济适用房”即将批量入市
从呼市规划部门了解到,将通过制度调控、环境约束控制、间接影响等方式,引导楼市发展,根据相应规划精神,普通住宅将成为未来几年供应的主流产品,限价房、廉租房、经济适用房将在2008年批量入市,由于其在总价、面积等方面占据一定的市场竞争优势,所以将对低总价、小户型的单身公寓物业产生一定的冲击力,而且普通住宅的大批入市,必将去化一部分中端消费群体。
4、二手房交易量萎缩
2006年呼市二手房均价为1500元/㎡,截至2007年8月份,二手住宅均价上涨到1943元/㎡,%,2007年1—8月,呼市存量房交易3007套,㎡,其中住宅2647套,㎡,与去年同期相比,下降近72%;
二手房交易量萎缩一方面是受拆迁费用上扬、交易税费增加、新房价格上涨、供不应求等方面因素影响,另一方面07年呼市二手房主要集中在面积大、总价高的次新房及位置较偏远的、建筑年代较久的老房子,不能较好地满足市场需求,即整体供应结构与需求结构的错位性也在一定程度上影响了二手房市场。
5、商品房竣工面积增长过快
2007年1-8月,㎡,同比增长144%,㎡。竣工面积的飞速增长,表明呼市房地产市场具有较大的发展潜力,城市投资价值被广泛认同,但城市经济尚在发展阶段,经济结构还需进一步进行调整,若房地产发展与居民可支配收入不能达到和谐统一,容易形成泡沫性,不利于楼市稳健发展。
竣工面积(万㎡)
同比增长/下降
销售面积(万㎡)
商品住宅房
%
办公用房
%
商业营业用房
%
其他用房竣工面积
%
6、土地出让量逐年增加,流牌加剧。
近几年呼市土地出让情况:
年份
土地出让量(亩)
总金额(万元)
平均地价(万元/亩)
2004年
2650
130640
2005年
8826
340596
2006年
9248
428440
-9
成交:4201
328218
流牌:1250
如上表所示,05年呼市土地出让量大幅增加,侧面反应出呼市房地产的发展趋势,说明呼市房地产发展时间较短,存在一定的