文档介绍：物权法司法解释一解读
一、物权法的立法基点及司法解释的背景与适用
《中华人民共和国物权法》2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,共五编十九章二百四十七条,2007年10月1日起正式实施。
(一)物权法立法的两个基点
1、保护业主利益
(1)开发商与业主的利益衡平,如劳动合同法
(2)是现代城市居民的重要权利
2、促进业主自治
(1)业主大会、委员会与中国社会的治理(基层组织动员能力的衰弱)
(2)物业企业的相对强势
(二)司法解释的背景及适用
1、物权法实施后大多数地方的“物权法第一案”都与建筑物区分所有权也物业有关。物权法规定过于原则。
2009年5月24日正式公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)(下文简称《解释一》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》(下文简称《解释二》)。此外还有《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(未正式通过)。
2、解释一19#:司法解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。解释二13#
二、业主及面积的认定
(一)业主资格的认定
解释一1# 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
1、业主范围扩大化
法律业主:登记
事实业主:合同和占有(交付) 未登记
区分:非基于法律行为的:《物权法》28#-31# 未登记也发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
2、业主资格认定的法律准用
解释一16# 【法律准用】建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。解释二 12#
管理规约和物业合同的物权性质,均具有法律效力。
(二)建筑面积认定
解释一8#【面积认定】物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
意义:确定业主实行表决权的份额。
解释一9# 【