文档介绍：随着城市的发展,许多旧建筑面临着拆迁及改造的命运,那么做为担负着此重任的开发商如何利用这些旧建筑进行重新再开发,开启新的房地产开发模式成为了关健,下面我们将以美国科罗拉多州丹佛市的一个旧建筑重新改造开发模式为例,为你讲叙如何利用旧建筑再开发赢得利益点。
美国老建筑再开发研究——
Denver Dry百货大楼混合再开发经验启示
自上世纪20年代以来,北美城市的市区一直在走下坡路。大规模生产需要大厂房和交通,已开发的市区难以满足制造业的这种新需要,因此到郊区建厂成了二次大战后的工业趋势。随着工业厂址的转移,人们也逐渐迁至郊区居住。
在上世纪50年代~60年代期间,许多市区的特点是死气沉沉,到处是毫无生气的停车场以及空置建筑。在美国科罗拉多州的丹佛市,大量零售空间空置以及公众不愿选择市区中等收入住房等现象给市区带来了负担,使历史建筑面临被拆除的威胁。
为了改善丹佛的市区状况,保护历史遗产,丹佛城市更新局以及经济适用房开发公司为百年老建筑Denver Dry百货大楼规划了新的混合开发项目,包括经济适用房和商品房、写字楼及店铺。该项目旨在恢复放贷人的信心,并成为丹佛市区其他历史建筑再开发的催化剂。
一、项目背景
Denver Dry百货楼地处市中心交通枢纽,步行购物街与新的轻轨系统在此交汇。,与主要文化中心相连接,比如会议中心、市中心商业和零售区以及酒店。
Denver Dry大楼原建筑为三层,1894年Denver Dry Doods搬入大楼,并于1900年~1924年间对其进行了一系列改造,包括将原楼扩至六层以及扩建一座新的六层楼,使整个建筑从第16大街延伸到第15大街。Denver Dry地处丹佛CBD,建在步行购物街(第16街)上,这条街上汇集了餐馆、商店、酒店、写字楼、公园及其他设施,日均行人流量达90000人次。该建筑还紧邻一个轻轨车站,新的轻轨系统与其他公交系统连接通畅。
May公司1987年买下了Denver Dry大楼,并于一个月后将其关闭,以避免与该公司自己的商店形成竞争。在空置了一年之后,该建筑面临被拆除的危险,公众对此反应强烈。在此情况下,丹佛城市更新局将其收购,并寻求开发商。然而,上世纪80年代末期丹佛的经济衰退以及资金短缺阻碍了项目的开发。
1990年,经济适用房开发公司总裁乔纳森·罗斯决定开发这一历史建筑。罗斯希望将其打造成一个混合用途、混合收入再开发范本,以向人们展示,城市开发在创造市中心活力的同时,也可以保护历史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和经济适用房开发公司共同设计了建筑布局模型,然后将建筑细分成独立的单元,以降低开发商的综合风险。
1991年8月,Waxman照相音像店签下了购买第15大街地下室和一层的合同,这标志着项目一期工程的开始。整个项目分三期,一期包括51套住宅以及大部分零售和办公设施。
二、项目再开发的效益与障碍分析
1、效益分析
环境效益
Denver Dry的再利用缓解了农村开发的压力,从而在保护丹佛市中心绿地的同时也保护了农业。另外,通过利用现有基础设施、学校和交通——减少汽车出行的需求及不可再生化石能源的消耗,城市蔓延得到抑制。
社区效益
历史结构再开发成混合用途项目在为当地社区创造一系列服务项目的同时,还有助于提高邻里的税收基