土地增值税.ppt

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土地增值税解读
土地使用权转让的项目;
未竣工但整体转让的项目;
竣工并完成销售的项目,若项目分期开发,土地增值税也要分期缴纳;
已竣工验收,但已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上;或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目;
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的项目;
征收范围
增值率
(增值额/扣除项目金额)
税率
(%)
速算扣除
系数(%)
不超过50%的部分
30
0
超过50%~100%的部分
40
5
超过100%~200%的部分
50
15
超过200%的部分
60
35
应纳税额=增值额×适用税率—速算扣除系数×扣除项目金额
1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;2、开发土地和新建房以及配套设施的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3、开发土地和新建房以及配套设施的费用,包括销售费用、管理费用、财务费用。
4、与转让房地产有关的税金;5、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税应对手段分析
避税措施
“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”;
“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产”;
“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用”;
房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。另外,是指全部出租还是部分出租并未明确,房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。
房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续,而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,从而就规避了上述“视同销售”的规定。对此,应当按照实质课税原则,将权利发生转移的部分视同销售,而不以整个房地产所有权的转移为条件。
房地产开发企业通过长期以租代售(如50年租赁)方式转让房地产就可以规避清算,上述规定实际上给企业提供了避税的渠道。对此,应当按照实质课税原