文档介绍：青岛开发区市场调研
区域划分
从目前的开发区房产发展来看,将开发区细分为如下五个板块。
薛家岛板块
唐岛湾板块
黄岛板块
新街口板块
保税区板块
综合销售情况分析
1、2008年以来的成交情况
青岛开发区自2008年以来,成交量比较少,,共成交430套,其中住宅成交378套,办公成交14套,商业3套。这其中包含二手房在内。我们基本可以以月份作为春节前后的分界线,2008年1月份,开发区共成交357套,去掉节假日和非成交日,;进入二月份(春节后),共成交73套,去掉节假日,。因此,春节前后,开发区的整体成交下降非常明显。
但仅从数量来看,不能完全说明问题,2月份之所下降明显,,,从2月下旬开始,开发区成交量开始上升,而且目前开发区新推出的项目是比较少的,不是靠增加了新楼盘的数量提升的销售量,也就是说目前开发区的刚性需求仍然占据主流。
三、各板块及典型项目分析
(一)唐岛湾板块
区域描述
该板块主要包括唐岛湾和长江中路、长江西路两侧级沿海区域,该区域属规划中的行政商务中心区,主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分:其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区,开发区高档楼盘(不管是住宅还是写字楼)几乎云集于此,为开发区CBD商务区域,形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园(三期)、傲海星城(一二三期)、隆琪嘉园(一二期)、唐岛·蓝湾、隆基家源、中南·海湾新城、泽润·幸福城、瑞源·名嘉城、山海景园、银领汇都、康大·风和日丽、地丰长江中心、国际贸易中心等。长江路以北,香江路以南区域为商业密集区。近年来,青岛华联家佳源商场,瑞泰利群商场相继开业,日本佳世客的落户商业重心逐步向长江路拓展,唐岛湾开放式公园建成,井冈山路改造完工,
开发区美食一条街、商业一条街都位于区内,商业氛围日益浓厚,已成为目前开发区名副其实的中心地带。区域内为开发区高层住宅的主要聚集地;区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。
项目一览,列表
名称
开发商
代理商
建筑形态
开盘
时间
交房
标准
物业费
楼座数
建筑
面积
容积率
面积
区间
得房率
总户数
剩余房源
均价
近期价格变化
累计成交均价
泽润·幸福城
青岛太阳房地产
泽润集团
小高层
未开盘
毛坯
6
㎡
77-123㎡
80%左右
386
10%
7200
1月份价格上涨100元/平
6781
山海景园
青岛金泉源房地产
自售
小高层
待定
800元装修
3
7万㎡
未知
99-155㎡
82%
256
30%
7000
无变化
无
康大·风和日丽三期
青岛康大时代房地产
青岛康大营销
高层
简装500
5
25万㎡
109-271㎡
76%
1500
30%
6300
无变化
无
隆琪嘉园二期
青岛山海天置业
上海兰登
高层
2004初
毛坯
3
7万㎡
168-182㎡
78%
180
20套
6500
无变化
无
千禧龙花园三期
青岛千禧龙置业
青岛信达荣昌
高层
1000元精装
1
5万㎡
未知
60-300㎡
75%
550
35%
8700
上涨200元
7936
销售情况和价格变动
受国家政策和季节影响,唐岛湾沿线作为开发区最受欢迎的地区,在销售状况上也有了不同程度的下滑,从千禧龙三期公寓、幸福城、康大风和日丽、海湾新城等典型项目的销售中都可以看到这样的现象。当然,这其中,有相关推出房源的因素,以海湾新城和幸福城比较明显,而千禧龙三期和风和日丽三期都是2007年下半年新推出的项目,在销售中也有这种现象。
其中,千禧龙三期由于大部分房子尚未撤抵押,因此,这些房子只能接受内部认购,不能签订正式合同。整体来说,其三期公寓已销售(预定)65%左右。
从价格上看,以上典型项目在2007年都有较大程度的上涨,在进入2008年后,价格都还没有大的变动,部分楼盘甚至略有下降。千禧龙公寓自开盘后经历过两次“提价——优惠”的活动后,目前价格上涨300元左右。风和日丽三期起价较开盘时上涨了800元,均价上涨了600元左右。主要由于其对塔式高层住宅不敢擅自定价过高,开盘时起价仅在4200,目前起价