文档介绍：“超越竞争把握在我” 芜湖国贸天琴湾项目营销全攻略
谨呈:厦门国贸集团
04. 项目定位POSIT
01. 目标理解OBJECTIVE
02. 项目分析ANALYSE
03. 核心问题PROBLEM
05. 战略STRATEGY
06. 策略TACTICS
长期目标理解:高端产品形象占位第一集团军前列,以单盘建立企业品牌影响力
目标
目标理解
“以高端产品形象切入市场,占位于芜湖一线江景楼盘前列,在本地属于第一阵营”
“建立国贸地产在当地的影响力,为后续公司拿地做持续开发奠定市场基础”
——访谈合肥国贸杜总
对于项目长期目标的理解
看齐现时的世贸滨江,力求未来有所突破,以高端整体形象成为芜湖市场一线楼盘;
不仅形象高端,且市场表现优秀,能够在市场上持续发出声音,从单盘项目构建出国贸整体品牌影响力略显吃力;
对长期目标实现的判断
短期目标的理解1:主力产品为现时芜湖市场的旺销产品面积段,兼具部分豪宅产品属性
目标
目标理解
“0925地块是去年芜湖的地王,楼面地价2397元/㎡,综合开发成本参考天鹅湖一号项目,达到了5700-5800元/㎡”
“项目整体实收达到8000元/㎡以上,希望价格逐步走高”
“预计8月中首批开盘推出2栋楼,面积约30000㎡,同期其他单位同步施工,后续推售视具体情况确定”
——访谈合肥国贸杜总
近期市场调研所知,滨江沿线物业实际销售单价上限达 7900~8100元/㎡; ——世贸滨江项目市调资料
对于项目短期目标的理解
货品组成分解
90㎡以下
90-120㎡
120-140㎡
140-200
66套(%)
922套(%)
392套(%)
384套(%)
短期目标的理解2:短期内快速积累大批意向客户,明确一期合理的开发推售节奏
目标
目标理解
售楼部对外开放
-7月一期产品客户认筹
一期产品约300套的供应,开盘以70%目标分解,为210套销售,以1:2的认筹解筹比来看,需要积累420组意向认购客户;
在淡市情况下,积累客户认筹比按30%计算,则需要前期接待1400批客户,则需要确保积累470批/月客户;
明确一期后续楼栋、货品推售节奏,以指导开发营销进度安排,形成项目持续火爆销售的局面;
对短期目标实现的判断
积累1400批意向客户
目标理解
建立滨江一线项目品牌形象;
整体均价突破现时价格天花板;
◆主流产品占80%,豪宅素质产品20%;
◆内部存在两大类产品线;
明确一期开发推售节奏;
01. 目标理解OBJECTIVE
02. 项目分析ANALYSE
05. 战略STRATEGY
06. 策略TACTICS
04. 项目定位POSIT
03. 核心问题PROBLEM
02. 项目分析ANALYSE
竞争环境分析
项目本体分析
宏观市场浅析
2010年2次新政后表现:一线城市两次调整极为类似,二三线城市较为类似,
宏观市场浅析
“通胀预期”下的本次调控,牺牲一定的经济增长,遏制房价快速上涨,加强与调整房地产市场制度改革的决心短期内不会动摇