文档介绍：学学怎么做商业地产
1、选址
选址是重要的,然后是设计,从选址之后开始做一个设计,设计对我来说是非常重要的,我常说一个mall是否成功,不一定开业的时候看到,开业的时候成功也不一定代表它成功,我常说一件事情,有没有基本错误,如果没有基本错误,外在的环境可以不是很配合,但是总有一天可以翻身。基本错误很难去改了,你不要忘记都是水泥,都是钢筋做出来的东西,不是不可以改,付出的代价会很大,也没有办法的。
商业跟人走路的速度很有关系,走得越快就越不会买东西,所以要调节人走步的速度。
地块面积的大小跟你做综合体有关系,不够大的地块做不了大的综合体,但也不一定每次都要做大地块。现在的地块越来越大,所以越来越难做,有人觉得商场做得越大越好,现在北京有一个很大的商场,40万平米,做得很不错,但是你让里面走很难走,永远都走不完,但是做得很成功。
2、设计:多逛商场,不是靠坐在家想出来的
设计有很多讲究,第一,交通。交通是对外的交通,也是内部的交通,对外的交通就是人家是否能来到,是否方便,这个跟道路有问题,跟到达有问题,跟停车库有认识。
交通很重要,路怎么进来。有很多人认为,一个商场有不同的设计师,4000的车位,应该有多少个进口,多少个出口,对于购买东西来说,我不想每一次开车都要重新想从哪一个出口出去。在这之间有做规划的人,有做设计的人,大部分做设计的人自己不购物的,自己困在自己的房间里画图。所有的东西要从购物者的心态去看,我们的领导说过,以人为本,不是以你自己为本,是要以购物的人为本等等。
购物的环境,有人让我用几个词形容太古汇,我觉得有几个词,第一个词是有空间,你知道有很多中空,有很多大堂,我觉得可以再进步的。如果你们有机会去到太古汇的写字楼,我觉得高了一点,但是大部分的写字楼的大堂都是越高越宏伟,但是失去了你自己存在的价值,我们人多微小啊,能够找到自己是不得了的事情。如果我再做写字楼,我不想只有空,只有大,我希望有层次。
第二个是软跟暖,很多东西给你柔软的感觉,这个是一个定位,跟那个时代,我下一个作品一定不会抄太古汇的,大家要理解成功是有很多因素的。再就是软,给你很软的感觉。另外就是暖,你进去之后不会觉得冷,有很多方法可以做到这个事情。
第三个很重要的就是光,跟光,第一个光是天然光,第二个光是人照光,这两个怎么结合。还记得电梯底下的灯光吗,我有时候做梦都见到这个灯光。所以自然光很重要,太古汇成功的点就是那个时候还可以做这样的天窗,有时候我也要发表一些我们的痛苦,现在已经很难再做太古汇了,因为每个消防都在改,很麻烦。某个程度来说太古汇已经成为一个历史,现在要重新再做这样的,消防局一定不批,越来越严,只要发生一次火灾,就更加严了。
光,天然光、人照光,这6个字就可以很笼统地描述太古汇的特点。为什么人要有一个到达感,你去过太古广场,无论从隧道过去,或者是从桥过去,特别是从隧道过去,一出来,中间不是有一个中庭,你到了那里,突然有一个感觉我到了,刚才说过,我的步伐可以改了,速度可以改,这个到达感很重要,空间层次、视野很重要。
3、视野:有水到则有水稻
视野也是另外一句话,中国是一个农业社会,有水到就有水稻,第一个是到达的到,第二个是道理的道,没有水到的地方,道理很难讲,你可以有一块很好的、很肥沃的田,你有很好的种子,