文档介绍：2010西安北郊综合体项目 前期策划
谨呈:陕西富力房地产开发有限公司
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2010年2月
前期工作回顾
本次沟通主要内容
本体、城市、市场等结论回顾
项目发展策略与定位
物业配比及整体规划建议
分物业定位与产品设计要点
开发进程及方案经济测算
目录
3
开发背景结论回顾
1
本体、城市、市场结论——
背景。
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定
二、城市与区域发展解读
三、市场环境分析
本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址
项目区位:本项目位于西安北郊,北二环以外,西安经济技术开发区范围内,紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。
项目区位
行政中心新址
绕城高速公路
北二环
未央路
城市运动公园
经开区
西高新
曲江
浐灞
内城
西郊
项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势
交通环境
强势区位:本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址
便利交通:
项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线,通达性及昭示性良好;
位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处,地铁线路的建成通车,将进一步拉近项目与主城区的距离:
景观资源:项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园
规模指标:,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米)
限制条件:根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”()
凤城七路
未央路
文景路
明光路
朱宏路
地铁2号线
凤城五路
行政中心
城运公园
本项目
地块
凤城八路
地铁4号线
行政中心
城运公园
,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米)
占地面积:(83亩);
容积率:4;
总建面:约22万平米;
规划物业:包含酒店(政府要求)、住宅、商业等物业类型;
限定条件:
住宅与公建部分各占50%;
用地界限没有规定,但住宅与公建的占地需保证各占50%;
住宅与公建的容积率同为4,可做适当调整;
无限高要求;
规模指标
政府规划要求建设国际五星级酒店;
开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作。
开业时间:
计划2013年正式开业
档次定位:
国际五星级标准(计划引入万豪、万丽等国际品牌)
酒店规模:
总规模:(房间数量250-280间套)
根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”
规划要求
本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上,结合其他物业市场环境,综合研判本项目的整体发展建议。
问题界定
对于本项目,我们将重点解决“定位”及“增值”的问题:
问题界定
“定位”
“增值”
如何定位其他物业类型?
如何实现“分工协作、价值提升”
如何充分挖掘项目价值,保证基础目标的前提下,实现利润最大?