文档介绍：汉华国际商业城营销策略全案
目录
第一章:前言
第二章:房地产宏观调控政策整体和分析
第三章:株洲市房地产市场调研和分析
第四章:区域主要竞争项目调查分析
第五章:本项目主要经济数据分析研究
第六章:项目SWOT分析
第七章:项目定位
项目形象定位
项目功能定位
客群定位
第八章:项目推广价值体系构建
第九章:营销推广节点安排与推广执行
推售步骤安排
销售团队建设与销售体制创新
第十章:销售策略定位
十一章:推广费用预算
第一章:前言:
根据项目营销推广的要求,为实现预定的目标,我们梳理项目了整体营销推广方案,提交项目营销策划执行方案。根据项目和产品定位和市场动态的基础上,结合项目的实际情况,我司提出以下观点进行项目执行营销推广。
——以通过推广汉华国际商业城产品稀缺、地段升值潜力和高尚服务的价值优势,结合实效性强和有针对性的推广手段、促销活动,以高开高走的价格和良好的产品形象包装,实现项目顺畅集中热销为项目的总体营销策略;
——以“不变的城心,永恒的财富传奇”线索贯穿项目形象推广、产品卖点推广、投资价值推广及商业推广为广告策略;
——以有针对性、实效性强、延续性为项目的媒体策略;
——以总体高开入市,小幅慢涨,制造涨价紧张感和升值口碑为项目的价格策略;
——以突出项目优势和卖点,体现地段价值和高尚服务,展示形象为项目的形象包装策略;
——以少量大型活动为项目的营销活动策略;
——以结合营销活动的实际优惠和折扣为项目促销策略;
在以上策略指导下,制定具体实施计划、及时调整、监控,从而实现项目的销售目标,建立项目品牌,促进项目的销售,为贵司创造价值。
第二章:宏观市场政策分析:
2010中国房地产市场又将进入一个集中调控的年份,国家相关政府部门和领导人也曾多个场合发表了关于房地产市场宏观调控的看法。政策的逐步推出,也将对中国的房地产市场产生深远的影响,为了更好的了解国家的政策,避免不必要的损失和影响,并制定切实有效的应对措施,现将近期颁布实施的相关政策资料整理如下,也是我们制定相应战略和执行措施的根本和依据。
1、营业税征收:
2009年12月9日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。
2、拿地首付不低于50%。
“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳,打向开发商囤地、炒地。09年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
3、09年12月14日国四条颁布。
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
4、温家宝:严打哄抬房价和捂盘惜售
09年12月27日,温家宝在接受采访时表示:严打哄抬房价和捂盘惜售。第一件事情就是要加大保障性住房建设力度,加快棚户区的改造。第二,要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同时,要采取措施抑制投机。第三,要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格。第四,要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。
5、二套房首付须40%<br稳健康发展的通知》明确规定二套房贷款首付款比例不得低于40%。2010年1月10日稳健康发展的通知》通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。此外,已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源。
但是,相关政策的陆续出台,其目的都是一个:促进房地产市场健康发展!
第三章:2009—2010株洲房地产市场扫描:
一、价格上升,再创株洲房地产市场的价格新高度,城区住宅价格均价突破了3100元/㎡;
二、房地产整体市场整体趋势向好,客户需求和产品供应开始出现细分;
三、区域同质化情况严重,特别是中心广场附近的大型综合性的改造升级项目众多,高投资潜力商业项目相对集中,主要集中在中心广场;
四、住宅板块概念更加深化,