文档介绍：China Index Academy
从房地产中长期发展动态模型看2011年市场走势
中国指数研究院
2011年3月
目录
:动态模型及效果检验
:紧盯市场变化持续加码
:受到显著影响分化加剧
:2011年市场走势预测
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关于“房地产中长期发展动态模型”
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模型部分模块的方程
房地产供给模块:
商品房供给t= 商品房供给 t-1+ 商品房价格 t-1++ 土地出让量 t-1 利率 t-1
+++ 房地产投资额t-1 国家政策 t-1 新增贷款数量 t− 1
ttttt
D商品房供给 DDD= D 商品房供给-1+ 商品房价格-1++ 土地出让量-1 利率-1
++++ 房地产投资额-1 国家政策-1 新增贷款数量− 1 商品房供给-1
房地产需求模块:
DDDtt t ECMt
商品房需求ttt= 商品房价格tt++++ 居民可支配收入收入预期利率 t 通胀预期
++ 人民币汇率预期tt 适龄购房人口数tt ++ 结婚登记数国家政策
++ 经济适用房销售面积t 新增贷款数量t
D商品房需求ttt= DD 商品房价格tt++++ 居民可支配收入 DDD 收入预期利率 t 通胀预期
++++DDDD 人民币汇率预期tt 适龄购房人口数tt 结婚登记数国家政策
+++DD 经济适用房销售面积tt1 新增贷款数量t 商品房需求 ECM−
房地产价格模块:
商品房价格tttt= 商品房供给t / 商品房需求++ 土地招拍挂价格通胀预期
适龄购房人口数t ++ 结婚登记人数tt 经济适用房销售面积
D商品房价格tttt= D/ 商品房供给t 商品房需求++ D 土地招拍挂价格 D 通胀预期
D适龄购房人口数tt1++DD 结婚登记人数tt 经济适用房销售面积+ 商品房价格ECM −
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影响中国房地产市场的主要因素
根据“房地产中长期发展动态模型”,影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内
部因素三个方面,分别能够解释47%、31%、22%的市场变化,政府政策对房地产市场的影响最大。
具体因素动态模型估计结果
1. 土地政策显著()()
2. 利率政策长期不显著,短期显著(-)
3. 税费政策显著()
政府政策 4. 货币政策显著()
5. 信贷政策显著()
6. 保障房政策不显著
政府政策因素整体影响度 47%
()
()
外部环境
外部环境因素整体影响度 31%
(-)
房地产市场内部因
()
素
房地产内部因素整体影响度 22%
注:GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素,但模型显示,这两个指标并非影响房地产市场的直接因素,而是通过影响居民可支配收 4
入等直接因素来影响房地产市场的。
政府政策:土地、货币政策是关键
2004年土地招拍挂政策出台后,土地购置面积增速大幅下降,地价涨幅显著扩大,是2005年以来房价涨幅扩大的
重要原因;另一方面,2007-2010年,货币政策转向是市场波动的重要因素,2009年全国商品房销售面积超常增长、
2010年遭遇严厉调控政策但全国商品房销售面积仍创下历史新高,与当年货币投放较多密切相关(2010年全年新增房
地产贷款2万亿元,与2009年持平)。
图:2001年至今全国商品房销售面积和房价指数增长率及政策
住房市场化改调控供需、抑制投调控结构,抑制房价稳定房多次降调控期:
60% 年:国八条 14%
革; 资; 2005 价、加强息,税费 2010国十条
831大限; 2006年:国六条、国
积极财政政策; 住房保障减免,刺 2011国八条
土地招拍挂十五条货币政策激复苏等 12%
支持住房消费年:多次加息、
2007 继续从严
40% 严控开发贷款和二手 10%
房贷款
8%
20% 6%
平稳发展期快速发展期调控期全面调整期复苏并快速调控期
增长期 4%
★★★
0% ★ 2%
0%
02:Q1 03:Q1 04:Q1 05:Q1 06:Q1 07:Q1 08:Q1 09:Q1 10:Q1
02:Q1-2 02:Q1-3 02:Q1-4 03:Q1-2 03