文档介绍：旅游地产七大模式
城市居民对青山秀水的心理需求,地产企业对大量廉价土地的无限渴望,地方政府对经济发展的急切期待,共同造就了旅游地产的盛宴。在不足4万平方公里的海南岛上,海岸资源已经被瓜分殆尽;另一旅游地产热点云南,从丽江、大理到腾冲、普洱,投资百亿元的旅游地产项目星罗棋布。即使东北边陲的长白山小城,也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。
旅游地产遍地开花,万亩大盘比比皆是。而另一方面,项目落成之日,便是空置之时。旅游地产在中国享受了“天字第一号”的发展狂潮,却也必须独自面对属于自己的成长烦恼。
即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从“地”向“游”转向。“圈地—卖房”的简单思维,当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。至今,旅游地产模式离完善还相差很远,但多种探索正在进行。万达巨资“造城”;华侨城、华强致力主题公园的打造;观澜湖以高尔夫带动地产;宋城文化“作秀”……它们的成功与失败,均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。
一、是地产,还是旅游?
在2012年的上半年,房企们做足了“过冬”的姿态,买地面积同比减少了三成,但旅游地产的温度依然炙手可热。2012年一季度,
全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,投资总规模达2600多亿元,预计今年全行业投资将超万亿元。
房企们的热情也直接传到了二级市场,以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。6月8日,碧桂园在惠州的十里银滩二期发布,6月9日,恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面市,6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。销售业绩大都看好。
然而,在一些专业人士看来,如火如荼的景象之后,旅游地产整体游戏规则正在发生变化。“地产为王”的上半场,正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。
旅游地产领域已经不再是一片蓝海,甚至已经红得烫手。
热风红海
当前的绝大多数旅游地产项目,其核心都是“地产”而非“旅游”。“旅游”往往是不挣钱的,只有“地产”才是这场盛宴的主菜。几乎所有的此类大型项目,都要靠地产特别是住宅销售进行“平衡”。如万达、华侨城等开发的旅游地产项目,其可售部分多占到总体量的五成以上。
即使如此,万达、华侨城仍算得上“真正做旅游”的企业,在“旅游”方面的投入比例远远高于大多数旅游地产开发项目。更多的企业则是拿“旅游”做面大旗,就在山青水秀之地,直接开建大片住宅开卖。“旅游搭台,地产唱戏”的模式成为当今的绝对主流,其中无疑有现实的合理性,也让先进入的企业获益匪浅。
不要说品牌房企,就是一些名不见经传的小企业也能盆满钵满。据称,胶东一家在房地产业内并不知名的企业,靠在各中心城市塞小广告,一年就卖出了1万多套海景房。
但是,越来越多的进入者,也让这个领域变得越来越拥挤。旅游地产已经不再是一片蓝海,甚至已经红得烫手。
“假旅游、真地产”
如果将旅游地产分为所谓“旅游景点地产﹑旅游商业地产﹑旅游度假地产﹑旅游住宅地产”的不同种类,这几年的主流产品无疑是“旅游住宅”产品,也是大部分开发企业兴趣之所在。
为什么要打着“旅游”的旗号?因为拿地便宜。
华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩,而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩。由万达集团牵头投资的旅游地产项目西双版纳国际旅游度假区,总投资额高达150亿元,拿地成本仅为20万元左右/亩,而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。
可以看出,即使算上搞旅游的成本,土地方面获得的优惠依然相当可观。同时,硬币的另一面则是单纯做旅游,或者做了“太多的旅游”,挣钱并不容易。
例如,港中旅2011年年报显示,,但是净利润亏损却达到2000万港元,。
形成这种局面的原因之一就是,旅游地产产品只有酒店、温泉等,持有物业占比较大,没有可售的房地产项目,使得项目投资回收资金
较慢,从而产生了亏损。分析人士认为,其二期将调整产品结构,增加更多的可售物业。旅游地产的“表里不一”一直令人非议。但从行业发展的历史轨迹来看,这种“旅游搭台,地产唱戏”的模式,既是现实,也是必然。
上世纪八九十年代,那时的旅游业刚刚起步,“人人都挣钱”属于的阶段。于是,一批外资和“个体户”纷纷投资旅游餐饮、酒店等单体业态。但到了90年代后期,大量的基础设施建设上马,旅游投资开始显得不合算了。“大家开始形成了一个共识,旅游投资数额较大,周期比较长。投资周期一般八年。三年五年的账不敢算,因为做不到。”国际旅游投资协会总干事王琪说。
与此同时,地产等行业正在蓬勃兴起。“一对比,搞旅游投资的企业心里头就非常的不平衡,”王琪说,“就开始跟地方政府讲价钱。你要让我投资做旅游,政府就要拿土地