文档介绍：上海策源武汉翠微新城提案
上海策源
武汉翠微新城提案
Central Box
市场部分
市场部内容
新政回顾分析
解读新政,后期走势研判
竞争市场分析
公寓房竞争市场特征分析
别墅竞争市场特征分析
目标客源分析
经济产业、成交经验、道路辐射、产品
2005年度政策回顾分析
3月17日,取消房贷优惠政策;5年以上房贷利率提高
4月30日,国务院七部委联合下发:《关于稳定房价工作的意见》
7月21日,人民币升值
5月11日,商品房转让征收营业税
6月1日,普通住宅标准定义:容积率11>.5()以上,140平方米以下,
新政解读与理解
政策出台真正目的——
稳定房价,而非打压房价
稳定房价,避免房价大起大落;
打击抑制投机炒作行为,确保国民经济和社会稳定发展;
切实保障社会弱势群体的住房问题;
提高开发商开发门槛,加强市场规范管理,促进市场健康
良性、持续发展。
武汉房地产市场后市研判
江城房价仍将稳中有升
武汉房地产市场投资客比例极小,房价基础较实,受政策影响不大;
武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨;
武汉房地产整体均价水平仍处较低区位;
武汉新一轮城市建设,经济发展长期看好,房价相应稳中有升。
项目简介
地址:拦江路与翠微路交汇处,地块呈三角型。
占地:约74526m2,
建筑面积:112501m2,
容积率:,
物业形态:联排、多层、小高层、高层。
项目简介
公寓竞争市场——板块分布
汉阳
古田
新华下路
硚口公园
常青路
武昌
南湖
大型社区为主
3000-3700元/㎡
尾盘销售
大型社区为主
2600-3600元/㎡
新盘销售
单栋小高、高层社区
3600-4300元/ ㎡
中盘销售
中大规模社区
3200-3600元/ ㎡
中盘销售
中小规模楼盘
3200-3900元/ ㎡
尾盘销售
中小规模楼盘
3500-4200元/ ㎡
中盘销售
大型社区为主
3000-3900元/ ㎡
中盘销售
重点竞争楼盘——南国明珠
楼盘区位:汉阳新区龙阳大道
产品风格:地中海
总建面:70万平方米,五年开发
产品:多层、小高层、花园洋房、别墅
总户数:5000户
均价:3200元/㎡
评述:
项目位于汉阳墨水湖畔,悠长湖岸线,水景资源丰富
地中海风情式建筑,70万方超大规模体量,产品力较强
楼盘区位:汉口古田四路
产品风格:港式现代
总建面:27万平方米
产品:小高层、高层
总户数:1816户
均价:3600元/㎡
评述:
港式现代派建筑在武汉的直观体现,区域范围内首席高档住宅
位于解放大道交通便利,小区内部配套齐全,户型设计新颖合理
重点竞争楼盘——香港映象
未来重点竞争个案
闽东国际:占据钟家村正中心位置,规划为高层建筑、酒店式公寓产品。
莲花湖项目:依托莲花湖景观优势,社区规划有住宅和五星级酒店,产品风格为中西结合式,力争打造为汉阳最高档的住宅社区。目标售价在5500元/㎡。
港湾花园:15万平方米大型居住,纯板式小高层社区。为大桥局开发。
下半年本区域内,预计新增住宅供应量至少在35万平方米以上
公寓竞争市场总结
竞争区域的转移——由原来汉阳大道沿线转至鹦鹉大道
下半年,汉阳高档盘供应量增大趋势,竞争楼盘品质明
显提升,产品竞争力加强。
我们的主力客源层面临被分流的威胁
周边目前在售楼盘主要对本案形成价格竞争优势,
未来将推个案对本案主要构成产品和景观优势
市场启示
继续强化本项目汉阳核心区位优势
现代化建筑风格特色以及市中心稀有的别墅级社区环境将是本项目核心卖点
选择恰当时机入市,抢占市场先机。
拓宽客源层,立足汉阳,辐射江汉和硚口。
盘龙城
金银湖
沌口
汤逊湖
武汉市别墅区域分布
汉阳
汉口
武昌
汉阳别墅市场——分布状况
汉阳别墅项目主要集中在沌口经济开发区;
区域内水资源丰富,项目大都临湖而建;
产品规划以混合型产品居多,以联体别墅为主,独栋别墅和公寓房为辅
楼盘客源主要依托沌口开发区内的高新企业员工支撑。
汉阳主要在售别墅楼盘表
名称
产品类型
联体别墅单价
(元/㎡)
总价
(万元)
客源
金色港湾
独栋、联体、小高层
4300
130-150
主要以沌口区内大型高新企业客户为主:神龙、东风、海尔等大型企业,其次为江汉大学教师,汉阳区域的高收入群体人士等
东方夏威夷
联体、多层
3600
60-100
大洋彼岸
独栋、联体、多层