文档介绍：市场篇‖地块研究
项目竞争范围确定
启示
本案位于句容宝华与南京仙林交界处,距离仙林CBD仅七公里,距离句容县城约三十公里,据其区位特征及客群来源特征,项目隶属泛仙林板块,故市场竞争主要来自仙林及南京地区。
区域规划背景
发展目标
1、绿色城市
􀂾城市内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应,绿色生态空间与城市建设有机融合,做到"城市融入自然、自然深入城市"。
2、文化城市
􀂾以建设仙林大学城为契机,挖掘仙西地区历史文化资源,营造以城市科技、文教设施和近郊体育文化公园为主体,社区文化设施为辅的文化城市。
3、科技城市
􀂾以具科技研发职能的大学城和高新技术产业园区的建设,营造城市的科技氛围,构建科技城市。
4、适居城市
􀂾以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备的配套服务设施,塑造富有特色的适居城市。
仙林定位:南京都市发展区内的区域副中心,以发展高等教育和高新技术产业为主;是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区
交通设施规划—仙林大道东延扩大仙林版图;地铁二号线进一步拉近仙林同主城距离
■□。
东延线从二号线马群站出发向东,依次设置紫金山站、仙鹤门站、仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站5座车站。,其中地下600米,高架7000多米,地面近1300米,仙林大学城境内共设置了仙鹤中站、南师大站和仙鹤东站3座车站。届时,仙林大学城内14万常住师生和居民出行将更加便利,由仙林至新街口的时间将由50分钟缩短至20分钟,地铁商铺也开始建设。
■□轻轨:在新市区南部预留半环型轻轨系统。
由紫金山火车站出线,经过麒麟片区中部大型公共设施预留地和青龙片区,至仙林大道,与地铁二号线换乘。
现有交通配套
仙林大道贯通宝华后将使该片区与仙林大学城直接对接,届时本项目的距离感及偏僻感将得到减弱,生活便利性将有所提高
车行交通
目前该项目距离南京市主城约40分钟车程,仙林大道通车后,距离主城约30分钟车程
公交出行
项目地处句容,周边公交系统不是很发达,目前项目至主城无公交线路,为弥补公交系统的不足,社区巴士不可或缺
步行出行
距离区域商业中心较远,步行不便,社区生活配套将成为规划重点
大山地
仙林翠谷
隆昌寺
项目
项目位置及地形地貌
地处宝华山森林公园内,群山环绕、依山傍水,自然环境优秀。
项目内部地形较为复杂,水面、山体、道路较复杂,较利于规划山体亲水别墅产品。
地块价值预判
解析
土地级别:项目地块地处句容,同主城的距离感难于忽视;
自然景观:地块深处群山之中,具备直接利用的景观资源;
环境污染:项目地块周边无污染源,地处4A风景区;
交通情况:项目公交系统不完善,目前至主城的可达性一般,但仙林大道的通车即将为区域交通带来改善;
生活配套:项目周边配套主要来自自身配套及宝华镇;
学区情况:学区主要来自仙林大学城;
社会治安:区域内人口密度较小,整体治安情况一般;
社会人文:宝华山4A风景区及隆昌寺
区位形象:区域形象较为陌生,偏僻感较重。
权比细目
优
良
中等
一般
较差
土地级别
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自然景观
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环境污染
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交通情况
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生活配套
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学区情况
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社会治安
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社会人文
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区位形象
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基地具有很高的生态资源,是打造低密度别墅产品的先天条件;区位及交通环境条件尚且不足,通达性较弱,需拔高项目的调性及吸引市场眼球,用优秀产品一炮打响!
仙林大道施工等政府规划加速该区域同仙林大学城对接
地块目前距离南京市中心约40分钟车程,目前尚未脱离郊区板块的形象特征;随着仙林大道通车,区域交通条件将得到大力改善,区域形象定位也将逐步由第二居所向第一居所转型。
基地深处群山,具备优秀景观资源
地块深处宝华山4A景区内,群山环绕,依山傍水,景观优势十分明显。
中远期基地周边别墅项目集中,便于板块形成共振共鸣
基地周边已有别墅项目推出市场,且周边已出让住宅用地体量可观,便于板块形成共振共鸣。
市场篇‖市场研究
重点关注区域市场分析