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1. 售楼广告上的内容,开发商应兑现吗?
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告
上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会
因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送
多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以
及购房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。
所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。
参考法条:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第三条
2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?
(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部
分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺
的内容抱有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知
或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受
到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实
际发生的损害,这种损害包括财产的、金钱的、精神的。(4)损害和虚假广告之
间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造
成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。
参考法条:《广告法》第三十七条
3. 《认购书》一般包括哪些内容?
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《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计
算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售
许可证号。⑦当事人双方基本情况。
参考法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、
第一百一十五条《合同法》第一百一十五条
4. 什么是建筑面积?
建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。
它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
参考法规:《建筑面积计算规则》
5. 什么是套内建筑面积?
套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它
的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
6. 套内墙体面积包括什么?
套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积,一部分是非公用墙体面积。
公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部
计入套内墙体面积。
7. 什么是分摊的公用建筑面积?
公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分
摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用
建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、
法规的规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同
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意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公
用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
8. 公用建筑面积的分摊原则是什么?
①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面
积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务
的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,
由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套
商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑