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2011年上半年宏观市场分析
惠州市场2011年上半年表现及下半年展望
附录:2011年6月份月度数据
3
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2011年上半年宏观市场分析
Part A
Three Factors(5)
政策
经济
动态
2010年楼市的逆市走高,迫使2011年年初中央政府再度出手,接连打出房产税、限购令、保障房、限价令等一些列组合拳,令房价过快上涨的势头得到遏制,前期调控初显成效。
全球经济复苏缓慢,美联储的量化宽松政策造成全球流动性泛滥,中国面临的输入型通胀形势加剧,中央政府被迫采取紧缩性的货币政策,抑制通胀成为政策首要任务。
一线城市房价坚挺下半年迎来调整期
楼市深度调整令房地产行业加速整合
2011年上半年宏观市场回顾
政策
Part
信贷收紧、多套房限购、土地税清缴……2010年,楼市调控力度之大、手段之多、持续时间之长可谓前所未有,而房价则在调控与通胀的夹缝中不跌反涨,并于年末上演了一出寅虎摆尾,楼市“空调论”随之甚嚣尘上。
为彻底驯服房价这匹“野马”,巩固已有调控成果,2011年新年伊始国务院即掀起了第三轮调控风暴,在土地、信贷、税收等市场手段进一步收紧的同时,行政手段亦从幕后走至台前,限购令、限价令相继落地,全国楼市再次进入新一轮的胶着期。
一波波的调控风暴彰显了中央政府稳定楼市的决心,下半年在政策叠加效应日趋显现的同时,楼市调控的主旋律也将逐步从“调”转向“控”,以往大刀阔斧的全局性政策出台的可能性降低,小步快效的微调手段将更受政府青睐。
2011年上半年政策回顾及预判
市场调节——把控信贷杠杆
“国八条”收紧房贷
1
存准率六次上调
2
基准利率二次上调
3
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,;
银监会加大对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查;
银行业收紧个人房贷业务,在部分中小银行暂停个人房贷业务后,部分银行也将首套房贷首付上调至四成、五成,并上浮房贷利率;
银行业严控房地产开发贷款,仅向少数优质开发商放行;
恶化行业融资环境,增加了房企的融资成本,利空楼市预期,部分游资撤离楼市;
增加购房成本,2010年至今四次加息的叠加效应日益凸显;
上半年不断恶化的通胀形势迫使央行一再收紧货币政策,以控制货币流动性,消除物价上涨的货币基础,虽非有意针对房地产市场,但间接影响不容小觑。
单列保障房用地
保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
优先安排民生建设用地,对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列
土地供应
改革招拍挂制度
“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法得到国土部肯定
市场调节——优化土地供应结构
国土部印发的《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》显示,2011年我国新增建设用地计划安排量比去年略有增加,中央鼓励地方清理批而未征、征而未供土地,允许依法调整使用,“十二五”期间土地供求矛盾依然严峻。
市场调节——推进房产税试点
1月28日,上海、重庆正式推出房产税试点,数据显示,试点房产税使得商品房销售出现不同程度的下滑,但房价并未出现明显下降,甚至还有微涨,房产税对于楼市调控并未产生预期效果。由此引发市场猜测,房产税会否无疾而终。
4月20日,国务院召开常务会议,研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出,调整完善房地产相关税收政策被列为2011年改革重点工作之一。这是从政策层面上释放出的最明确信号,作为房地产宏观调控中的一条重要措施,房产税试点将继续走下去。
税收政策和货币政策不一样,不能马上显现其成效,而是像中药一样需要一个逐步显效的过程。“十二五”期间房产税推至全国是大势所趋,步骤可能是北京先收,再到省会,然后至全国,标准则在借鉴上海、重庆经验的基础上地方政府根据实际情况制定。
城市
开征时间
征收对象
税率
计税依据
重庆
1月28日
独栋商品住宅,不管存量还是增量都收税,个人新购的高档住房要征房产税
%,3—4倍收1%,%
以房产交易价为征税基数,如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法
上海
1月28日
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房
%,应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,%
参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估,试点初期暂以应税住房的市场交易