文档介绍：青岛科技街改造项目
招商经营策划建议书(商业网点)
引言:
使商业网点具有竞争力的是差异化营销。决定营销水平的基础是对项目的精确定位、系统而前瞻的整体概念性规划。概念决定一切。决定一切的概念将从根本上避免决策的主观性和盲目性,是以科学、真实、细致的市场调研为前提;以资源的配置和利用水平为要素;以自身的产品特点和项目优势为推广的核心素材;以创造市场需求和创新经营模式引导投资取向而最终实现理想销售目标;是完整、彻底的、无风险代价的高端解决方案。
第一部分青岛市商业网点基本状况分析
(一) 市北区商圈结构与环境分析
中山路是青岛市的旅游及商业的黄金地段,是青岛市对外展示的一个文化窗口和经济平台。中山路商圈,以中山路综合商业街为中轴线,向东西两侧扩展。已有80年左右的历史,它南起栈桥,北至大窑沟,全长1360米,是青岛市著名的商业中心之一。
中山路商贸区南起太平路,北至胶州路,西靠河南路,东临安徽路、济宁路,横跨市南市北两区,。据不完全统计,中山路商圈商铺共660户左右。经营服装类的商铺共计260户左右,占总数的38%。
。其中,,%;,%;,%;,%,其中,大型百货商场占了约50%,如青岛百盛、东方商厦、国货、海信金座、发达商厦均云集于此,其它均为小面积的临街店铺。正在改造和建设中的新的中山路商贸旅游项目以胶州路、北京路、河南路、安徽路和济宁路为界,。将划分为六个产业功能区,分别是中山路精品商业街区、滨海旅游商贸区、南部文化旅游区、中部文化产业区、北部商业办公区、综合居住区。
(沿中山路)
中山路两侧建筑最具特色,是整个区域的主要经济轴线和景观走廊,通过对沿街两侧建筑改善、充实、更新和调整,规划成为能够满足现代化业态功能基本要求的,汇集精品名牌、特色商业、金融贸易的商业街。
规划以广西路为主干,通过改变部分建筑功能、改善院落空间利用方式等途径,为旅馆酒店、中高档餐饮和旅游休闲提供基础设施。规划通过对建筑风格的保护更新,恢复历史街区的传统风貌。对造成城市空间破坏的建筑进行立面改造。
以浙江路为主轴,通过庭院空间的开放与围合,穿插与变化,形成以餐饮业、旅游商品购物和文化娱乐休闲功能为主的空间场所。运用减法的概念,对建筑空间结构进行有机整理,设计以旅游餐饮、精品购物及花园式别墅酒店为主要特色,为旅游者提供特色餐饮、住宿和文化休闲活动场所,并和教堂区、北部的娱乐设施进一步呼应。
通过重构产业功能和城市景观设计,形成以天主教堂为核心,组织以文化博览、影视娱乐、浪漫怀旧为特色的文化产业区,成为整个中山路商贸旅游区乃至青岛老城区的文化、休闲中心。对一些有价值但功能利用不合理的建筑,在保护修缮的同时进行功能置换,改造为特色旅馆、情调酒吧、咖啡屋等。区域改造以增加人气为目标,并通过教堂、广场、影视娱乐中心等场所以及举办重要节庆活动增强教堂区的吸引力。
规划主要针对市民和社区居民发展大中型零售商业,形成融休闲购物、餐饮娱乐、商贸办公于一体的综合商业区。
在改善建筑环境质量、基础设施状况的基础上,规划以居住功能为主,同时组织为居民服务的餐饮、商业、生活服务业以及娱乐与休闲设施,以调整和平衡整个中山路区域的人口密度和结构。
辽宁路历史上就是青岛市最繁华的商业区之一,对青岛市民来说,这早已深入人心,具备行业知名的集聚号召力。这对一个项目的开发(尤其是商业项目的开发)尤为重要。商业讲究成行成市,繁华的商业氛围、旺盛的人气更为吸引商家的关注。作为一个老商业区,本项目周边拥有完善的配套设施,老字号商业店铺四处林立,热闹繁华,该区域曾一度成为老青岛的商业中心,青岛人个个耳熟能详。
依托原有老商圈的氛围和影响力,目前项目地块所处片区受到众多大型知名零售商的关注,其中不乏外资企业,也使市北区作为我市“商贸中心”的地位得到进一步加强。并且随着国外知名零售商的进入,该商圈走向全新的发展时期。特别是依托于电子信息城而发展起来的高科技产品的兴旺,极大的带动了本区域的发展。
据调查,目前辽宁路商圈共有大型商厦2个(雅泰电器、电子信息城),主要经营IT产品和电器产品;零星商铺65个左右,功能定位主要为服装鞋帽、日用百货;拥有500左右摊位的科技步行街三期正全面招商。
辽宁路商圈的特征主要有:①零星商