文档介绍：一、上海房地产市场的运行情况
2003年,上海房地产市场高位运行,房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高,商品房供求相对均衡,存量房交易十分活跃。上海房地产市场的现状特点是:
1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。%%,%,在上海GDP两位数的增长中,约一个百分点是房地产业直接贡献的。
2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来,房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元,%。2003年1-11月,完成房地产投资额835亿元,%,占固定资产投资的37%。
3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%,2002年高达98%。中等收入者进入房市,商品住房已成为大众产品,市民住房自有率已达75%以上。
4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长,2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米,%。2003年1-11月,商品房竣工面积2147万平方米,%;销售面积2027万平方米,%。
5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增,2002年存量房交易面积1790万平方米,%。2003年1-11月,存量房交易面积2058万平方米,%。
这几年,上海房地产市场一直保持良好的发展态势,从总体上看,发展是健康的。同时,也面临着一些新情况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨,局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。
二、上海房地产市场的趋势分析
上海的房地产市场既面向本市居民,又面向全国各地,还面向世界。随着城市综合竞争力的不断增强,以及投资和消费环境的持续改善,今后几年持续性的需求量仍然较大,房地产市场发展的潜力还很大。去年以来,我们着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来,加大以土地供应为龙头的调控力度,努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一段的发展趋势,可以从以下几个方面看:
1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量,呈现供求基本平衡、求略大于供的格局,从而使空置量逐年下降。至2002年底,商品住房空置量为348万平方米,其中空置一年以上的为134万平方米。2003年11月底,又下降到285万平方米,其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说,空置率宜保持在10-15%之间(按国家统计局口径,空置率是指报告期的空置面积除以三年来商品房的可供面积),%左右。目前,商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看,目前的土地供应量、新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米;商品住房施工面积将达到7000万平方米,预示今年的竣工量将超过2000万平方米,投资势头也不会减弱,商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看,未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面,并考虑投资性购房的因素,需求总量超过2000万平方米。因此,商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。
2、商品住房的供应结构。目前,上海商品住房竣工面积中,普通商品住房销售面积占销售总量的54%(按国家统计局口径,普通商品住房实物形态是指:按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋,其销售单价一般在5000元/平方米以下)。商品住房供应结构基本合理,但普通商品住房的比例还不够。下一步,随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工,以及2003年起连续两年300万平方米中低价商品住房的陆续开工,全市普通商品住房占销售总量的比例将达到70%左右,主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。
3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施,由于这些措施的效应尚需一定时间,短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在,但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响,以及供求关系的调整和供应结构的优化,商品住房销售价格将趋向稳定,上涨的幅度将趋于平缓。
2004年上半年上海房地产市场运行特点
2004年1-6月,上海房地产市场运行的基本情况如下:
2004年1-6月房地产市场运行情况表
指标名称
金额或面积
同比增幅
1、房地产开发投资额
502亿元
%
2、商品房施工面积
其中:商品住宅施工面积
7464万M2
6062万M2
1