文档介绍：新区大盘城市化战略研究
[关键字]:
新区
大盘
城市化
盈利模式
开发节奏
客户
启动模式
波托菲诺
圣爵菲斯
新浦江城
中海国际社区
翡翠城
[简介]:
新区大盘如何采用城市化战略,城市化战略的具体落实,新区大盘的盈利模式,启动模式,开发节奏,客户演变规律
案例选择原则:
城市新区
中低密度大盘
研究目的:
新区大盘该如何定位,如何持续性发展?
新区大盘如何启动?前期如何保证回现速度?
新区大盘的盈利模式?
成都-中海国际社区
深圳-波托菲诺
上海-浦江新城
长沙-圣爵菲斯
成都-翡翠城
发展战略、启动策略
如何落实自主城市化
资源共享,启动策略
开发节奏-高端与主流中端产品联动
反思其盈利模式
成都-中海国际社区
背景:三环以外的新区,交通环境好
区域规划为产业园区,项目所在区域定义为配套
地块自身资源优越,拥有成都市最大的森林公园
中海地产并未有过大型区域开发经验
问题:封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端消费者
解决:主动城市化,开放,与城市共享配套资源,建立与城市联系,利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题
项目区位
项目所在区域位于成都西北角,城市三环外,临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。
地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一,与成灌高速公路相通,可直接到达都江堰风景区。
市中心
西延线,往城灌高速
高新西区
三环
羊犀立交
约3公里
项目技术经济指标
用地性质:综合用地
占地面积:1986亩
容积率: 5%(包括公建设施)
客户目标及限制条件
约束条件
五年内建设完毕(销售期另计)
本地块为带规划方案拍卖,现有规划原则上不做大的调整
住宅整体销售均价6000元/平米
成为国际化社区、城市名片
中海地产区域开发的里程碑意义
客户的目标
区域核心价值分析
它是:
城市中独一无二的
明显区别于竞争对手的
不可复制的
5000亩森林公园、体育公园(生态);
处于城市两大经济增长极之间
南区
西区
本区域
核心区域价值
商贸区、行政区
文脉延续
生态、
经济增长极
2000亩的大盘,封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端消费者,缺乏持续开发的支撑
战略
立足于全市,主动城市化,开放的社区规划,配套资源共享,建立与城市联系,利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。
机会:城市新区,处于城市两大经济增长极之间,独一无二的森林公园
成交客户构成:第一居所为主,城市客户为主
与城市共享的五星级酒店,涉外医院,国际学校,市级大型超市,社区商业,文化活动中心
与城市共享的五星级酒店,涉外医院,国际学校,市级大型超市,社区商业,文化活动中心
主动城市化,开放的社区规划,配套资源共享,建立与城市联系,利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。
学校
市级商业
酒店
医院
商业
公园
绿地
绿地
居住