文档介绍：复地首府营销策略报告
项目属性界定
全球罕有的CBD核心地段的低密度的城市别墅。
项目户型单一、纯粹、面积大,属于奢侈型产品。
剩余户型总价较高,主要集中在1000-1500万之间。
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项目目前状态
发展商新目标
项目状态
共销售69套低板
开盘
共销售29套低板
计划入伙
示范区、样板间都没有展示
07年3月
07年12月
月均需销售10套低板或17套高板
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低板入伙
项目目标分解
时间
工程进度
低板示范区完工
营销节点安排
4月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
5月
销售目标
4月5套
5月8套
6月10套
7月9套
低板
高板
8月8套
9月9套
10月10套
11月10套
12月6套
9月30套
10月15套
11月15套
12月10套
备注:高板的产品还有很多未确定因素,无法确认客户积累时间。
确定的前提是:
1、按照豪宅标准确定产品细节,包括智能化、精装修标准等。
2、高板示范区完工时间。
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如何实现目标
取
明
优
审时度势,明晰项目现状、把握项目及市场上的大势,利用现有条件,释放项目能量
整合项目资源,明晰项目的发展方向和操作手法
将各种资源最佳做到何程度
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如何实现目标
取
内容
机会
政府关系
不再批别墅用地
别墅更加具有非常强的稀缺性,城市别墅具有不可复制性
物权法出台
别墅真正成为可以***的建筑,世世代代
2008奥运会在北京举行
近邻使馆区,奥运会带来的热潮加大高端酒店的预定,城市别墅成为高端酒店的经典演绎
西大望路、广渠路、通惠河北路开通,从项目到国贸只需5分钟,到华贸只需3分钟
交通带来人流与财富、机会
配套关系
华贸中心众多500强进驻,带来企业外派的中高管、大型跨国公司中高管、外籍高管
无论是购买客户还是租住客户,都提供了较多数量的高优质客户资源,一定要好好利用
第一使馆区、第二使馆区近邻周边,有丰富的外籍客户资源
提供了外籍租客的可能性
丽兹卡尔顿、万豪酒店、星光三越等进驻华贸,举步可达乐成国际学校,项目自身伊顿幼儿园
提供了更多外籍租客的可能性。
为项目的升值空间提供了有力的配套
产品本身
全球铜价上涨、多项专利
项目升值可见
从说辞上可以为项目加分;
从广告宣传渠道上,对于华贸、大望路沿线的导引、地盘包装是事半功倍的做法。
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项目名称
位置
产品
形态
单价(元)
总价
(万元)
竞争
产品
近期主要销售产品
近期月均销售速度
北京公馆
朝阳区新源里
塔楼:共80套,面积350~1800平米,,25层,
30000
900万起
小面积户型
无
未开盘
NAGA上院
东直门
三栋板式建筑,300 ㎡,600 ㎡,1200 ㎡
33000
实收27000
900~1100
300平米产品
300平米三居
1套/月
星河湾2期
朝阳区
三栋板楼
25000
600万起
300平米以上户型
370平米以上户型
19套/月
滨河花园
四环东侧宵云桥东南角
4~6层花园洋房,共160套
23000
实收16000
600~1000
300平米以上低密度产品是竞争产品
300平米以上户型
4套/月
如何实现目标
取
审时度势,明晰项目现状、把握项目及市场上的大势,利用现有条件,释放项目能量
市场上可类比项目目前销售速度差别较大,整体销售速度约为8套/月,小于本项目月销售目标;可类比项目近期销售产品总价与本项目存在竞争。
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深度挖掘区域价值:通过区域炒作升值后带动项目持续的增值。
阳光上东滨河花园
成功的因素
树立高端形象、高品质现场展示:“上东地王,世界领馆”,在项目内部打造出顶级的产品及形象,通过高品质的建筑、园林、装修等细节展示,在周边高端客户中进行传播取得较好的效果。
成熟完善的配套:生活、商业、酒店、国际学校配套高档完善,特别是通过商业街实景,展示未来生活场景。
核心类比对手解析
产品
占据稀缺资源(地段、环境)/身份感营造/创新
展示
高品质生活氛围,资源挖掘(现场展示商业街及环境展示)成熟社区/教育/生活/购物/交通
形象
“上东地王,世界领馆”,通过区域价值炒作,并完美呈现高品质现场
客户
周边外籍人士、外企高管(自住为主)
稀缺景观及