文档介绍：山西候马第一购物广场商业规划
●核心概念阐述:
○核心一说明
以字面的含义及粗浅的理解,量贩店有与大卖场的含义类似,其实不然,
量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言,是从百货公司的经营形态中逐渐衍生出来的,是以商品的价格为核心,而非以商品的销售数量为绝对的界线,以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。
○核心二说明
量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言,一般百货公司所面对的是所谓白领阶层,在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境,商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础,而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础,但作为商品价格带是商场定位的根本,其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价,以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例,其就是标准的适合量贩店经营的品牌,因为其价格带基本锁定在200元以下的范围,商品的陈列以品种多,数量大来表现,而如“ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌,是针对中高收入的消费群体销售的,无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。
针对本案位于侯马地区,就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念,所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。
○核心三说明
侯马房地产市场泡沫严重,在沿街商铺可以销售至15000元单价,二级市场可以将沿街商铺炒做到20000元单价的情况下,平均租金仅支持2-5元/平方米/天,租赁市场和投资市场比例严重失调,且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的10倍,可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上,在将商品和业种严格区分的前提下,以高销售单价对应高租赁单价,以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本,而不进行全馆平均分配的原则,从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的,以达到船小好调头的原则。
○核心四说明
本案是标准的商业地产项目,绝非单一商业项目和地产项目,有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在,为有效控制本案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况,也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。
○核心五说明
侯马系晋南地区一个中等规模的县级市,区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及娱乐休闲
极不发达,作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间,
市场消费力无法在这一单边市场表现,消费理念及消费****性亦因此而受到制约。总之,起码意义上侯马是一个非常初级的市场。
本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处,系该市的地标建筑,系典型的综合百货大楼的设计,业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍,其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时,唯其地标区位和地标建筑,该项目已成为该市的形象工程,政府从时间和目标上尤为关注,简单的换手交易已不可能,且从成本上亦无空间,除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他退出途径。
目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费****性和消费指向均不支持这样一个30000平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破,从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营,那么存活的可能性几乎没有。
这一历程有一个必须的前提,即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒
推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有2亿元
的销售额,,剩下的3000万元来经营三年,经营成功则3000万元继续产生利润,经营失败则以3000万元的资本体宣告破产,确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。
经营期的资本金确定以后,第一要树立此为牺牲打的概念,第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。
因此,未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的原则来进行,其目标是完成开发退出机制。
侯马的地域特征
●侯马的基本概况:
侯马位于山西省西南部,人口23万,属于标准的内陆型县级城市。早期有“北侯马南义乌”之称号,是北方地区小商品销售的中心。由于城市化发展,交通的便利,侯马小商品的地位慢慢退出了历史舞台。现在连接侯马到省城——太原的交通非常方便,除常规火车外,每日均有多班大巴往返于二市之间。另由于侯马自身的地理位置决定,其受陕西西安的商品辐射能力较大。
●侯马的消费****性:
做为山西西南地区屈指可数的县级城市,其周边又有多个县乡构成,由于有煤矿等重工业产业支柱,贫富差距悬殊,在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中:
1、以煤矿主为主的消费群体集中