文档介绍：东方水岸9月份广告推广方案
一、市场背景概况
1、受宏观调控和市场大环境的影响,消费者持续观望,楼市经过大半年的调整,价格回归价值,但市场成交量仍不见好转。
2、由于奥运会的影响,消费者对楼市关注热度分散,市场目光聚焦奥运之后的楼市,发展商可能在9月份集中大量推货,楼市竞争将更加激烈,佛山楼价将持续“短期内仍有微调,综观长期呈平稳向上”的发展态势。
3、七月禅城个盘新增货情况(按最新预售证领取时间排列)
二、主要竞争对手分析
9月份主要竞争压力依然来自亚艺板块和东平新城两大板块。
目前而言,相比东平河板块,亚艺板块在交通、教育、文体娱乐等各方面配套上都具有相当的优势。亦即处亚艺板块的竞争对手,相比东方水岸都具有以上配套优势。
东平新城6盘齐发,区域楼市人气走高,但也给本项目带来竞争压力。
亚艺板块在售楼盘分析
项目
产品销售
包装推广
恒福·新城
一直以来都是以自然销售为主,8月推出95—143㎡洋房61万元起
没有作太多的推广促销活动,广告诉求园林、水景、CBD核心地
九鼎国际城
开售速度都比较快。未来会推售一些130—150㎡大面积高层单位。预计照以往的推售手法,一次只推出少量单位,等消化完再推第二次的货
在首次开卖前在销售中心进行了几次活动,收到比较好的效果,在客户心中树立了一个较好的形象
中海文华熙岸
以洋房产品为主,推售160—370㎡大面积单位,由于包装修方面的问题,推出一座毛坯房,以解决客房心中的难题,充分显示其人性化的销售模式;而90—100㎡小面积单位可能会在年底推出
其广告走重复式、地毯式轰炸路线,七月份联手“刘三姐”、八月奥运期间单纯的销售信息广告独揽笑奥江湖特刊
项目
产品销售
包装推广
玫瑰园·中央一品
一、二期已交楼入伙,三、四期销售近尾声,目前湖岸经典大宅楼王单位在售中。由于在售产品可选择户型单一,而且今年年初价格相对过高,所以未能吸引消费者前来置业,销售业绩一般。年末可能会推出五期小面积单位
报广投放较少,主要诉求点是板块价值;时有小型公关活动举行。
天湖郦都
现时销售情况比较理想,每月成交量都不错。7月份调整价格后,销售火爆,剩余产品多为价位较高高层单位,现在售“天湖17墅”
营销活动较为频繁,几乎每个星期都有活动,但活动缺乏创新销售现场人气不高。广告诉求都不离“湖”。
金地·九珑璧
现时销售较旺,因其大部分洋房产品已推出市场,楼盘中资源较好、价格较低的单位热售中。开售至今,同期业绩只较九鼎稍低。
相对报广,其户外广告发布更多,16坊只在六月开盘时投放过报眼广告。其定位为:世界精髓,高层华宅
雅居乐花园
价高于8000元单位滞销,而100㎡左右价格7000元/㎡销售较好,可见价格是该项目销售的重要因素。现正推售地面商铺以及6800元/㎡特价单位。
营销活动较少,销售现场人气也不高。广告诉求“亚艺名门”湖是必不可少,强调性价比
项目
产品销售
包装推广
慧港国际
销售速度快,但项目在园林景观方面有缺陷。营销活动举行得较少,平时入场客不多,只在开卖期间才有火爆场面。目前推出135—145㎡大户型面积单位
报纸广告投放量很少,诉求CBD超值景观
滨海御庭
靠近东平河,景观优势明显。走高端路线,定价较高。推售户型单一,以内部消化为主
空中别墅,水岸生活。近期推广力度减弱
海景蓝湾
一直以低价位吸引客户,但受亚艺湖板块降价影响,销售情况平谈。现时推售112—200㎡中央园景楼王单位
近期推广力度减弱
凯德·泊宫,瀚城
瀚城在年底开卖,洋房面积为89—300㎡,首先推120—160㎡单位。泊宫为高端别墅产品,8月31日预售
广告诉求比较有思想高度,走“淡泊“路线
依云水岸
首期即将推出联排别墅,户户南北朝向。以五房五厅户型为主,面积由约350-420㎡左右,且户户赠送地下室面积,增加有效使用面积,另外前庭后园,天井,充分体现建筑向自然的生活方式
广告诉求绿色、生态、水岸大宅,并突出其发展商百年品牌的强大实力,媒体广州日报、佛山日报投放并重。公关活动举办得比较多,不失时机地运用绿色奥运、“火炬”展开公关活动
东平新城板块在售楼盘分析
8月份主要在售楼盘广告一览