文档介绍：论宅基地使用权的物权变动_民法论文
论宅基地使用权的物权变动_民法论文
关键词: 宅基地使用权物权变动公示公信登记对抗登记生效土地管理法
内容提要: 宅基地使用权是《物权法》规定的一种用益物权。现行法律法规对宅基地使用权的规定既有成功亦有不足,《物权法》设立的转介条款要求我们对《土地管理法》的相关规定作出进一步的修改完善,以突出其私权特性。在城乡统筹一体化大背景下,社会实践及法律自身的发展逻辑对现行法律提出了强烈的挑战。为此必须在立法原则及具体规则两个层面建立健全科学务实的宅基地使用权的物权变动制度与规则,以规范、回应并推动现实的发展。在此过程中,应重视农村集体经济的有效实现。
一、引言
宅基地使用权在《物权法》被规定为用益物权的一种。虽然在《物权法》颁布之前,《土地管理法》及其相关行政法规、地方性法规及各种规范性文件就对宅基地使用权作了一定的规定,但基本上都是从行政管理的公法角度进行规定的。这种情况是由国家进行土地管制、规划的指导思想决定的,相应的制度构造具有强烈的公法色彩,冲淡了宅基地使用权的私权性质。《物权法》虽然专章对宅基地使用权作了规定,明确了其用益物权属性,是对农民土地财产权的承认,有助于实现农民居住这一基本生存需求的制度保障,但由于只有简单的四条,过于简陋粗疏,且对于宅基地使用权的取得、行使和转让等主要内容也只是设置了转介条款,指向了《土地管理法》等行政法律法规。遗憾的是,不管是 2004年《土地管理法》还是拟议中的《土地管理法》(修订案送审稿)对此并未着墨。概言之,现行宅基地使用权制度只是一个初步的框架,诸多具体制度规则如宅基地使用权的物权变动及其具体规则要么尚付阙如,要么一鳞半爪,使得相关实践处于失范状态。
物权变动是指物权的成立、转让、变更与消灭,为物权法律效力的发生变动。[1]物权变动规则是指对引起物权变动的法律事实(主要是法律行为)所形成的规范,最重要的是物权变动的公示方法。[2]就不动产物权而言,登记为物权变动的基本公示方法。因为物权的取得须有足以由外部可辨认的表征,才能透明其法律关系,避免第三人遭受损害,保护交易安全。[3]不动产权利的物权变动规则对于定纷止争、物尽其用功用的发挥具有基础性作用,对于稳定社会经济秩序也具有不可替代的价值,因此设计科学务实的宅基地使用权变动规则具有重要的理论和现实意义。
二、宅基地使用权物权变动的规范解析:进步与不足
根据《物权法》的规定,我国对不动产登记原则上采生效要件主义,即不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效由登记决定,换言之,不动产物权的各项变动都必须登记,不登记者不生效。《土地管理法》、《担保法》等法律以及最高人民法院的司法解释均采用这种立法体例。这也是对既有立法的尊重,有利于保持法律的稳定性与连续性。虽然如此,考虑到我国的具体实际情况,《物权法》还对部分物权的变动采登记对抗主义作为例外。根据《物权法》用益物权章的规定,土地承包经营权、宅基地使用权及地役权的设立、变更、转让和消灭采登记对抗主义,不以登记为生效要件。
对于宅基地使用权的物权变动,《物权法》和土地管理均未作出完整、明确的规定。
根据《物权法》第 152 条及《土地管理法》第 59 条、第 62 条之规定,宅基地使用权的取得是农村集体组织成员向集