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金星北市场专题研究
证券代码:833517
长沙·策源营销策略部
宏观市场
第一轮周期
第二轮周期
第三轮周期
第四轮周期
上行
(-)
21个月
下行
(-)
上行
(-)
24个月
下行
(-)
上行
(-)
18个月
下行
(-)
上行
(-至今)
已持续13个月
宏观经济
高增长高通胀
金融危机,经济下滑
逐步企稳向好
经济平稳,高通胀
经济下滑,通胀回落
经济下滑,通胀平稳
经济下滑,通胀回落
货币信贷
逐步紧缩(加息,提准)
逐步宽松(降息)
极度宽松(降息降准)
逐步紧缩(加息,提准)
逐步平稳(降息降准)
平稳(降息)
宽松(降息降准)
房地产政策
加大调控力度
大幅放松
先松后紧
限购限贷
限购限贷
限购逐步放松
持续宽松政策
受经济环境、货币政策与房产政策叠加效应影响,中国楼市十年呈现四轮升降周期,本轮行情正处于货币宽松与政策红利推动下的上升周期,为带动经济持续增长,本轮行情向上持续时间有可能超过往期的19—22个月。
上行
上行
上行
全球经济危机影响
货币宽松,信贷政策刺激
楼市调控趋紧
需求大量释放
供求关系变化
供求强劲,需求疲软
货币宽松、救市政策刺激
降息降准
4万亿放水
加息提准
降息降准
降息
降息降准
加息
上行
降准
未来整体市场发展趋势:三年一轮的房地产市场波段,目前正处于波段上升期,未来的1—2年内,房地产市场仍积极向上发展。
2015年10月,十八届五中全会公报提出:促进人口均衡发展,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,自2016年1月1日起,全面实施一堆夫妇可生育两个孩子的政策,积极开展应对人口老龄化行动。
【政策速递】
【策源解读】
由于历史原因,我国曾大力提倡并鼓励生育,致使我国人口呈几何倍数增长;加上传统观念的影响,我国的人口结构出现严重失衡;且随着经济发展、社会进步,我国开始出现老龄化现象,人口红利不再。此次放开二胎,正是对以上问题提出的针对性办法,将改变我国的人口结构、人口基数。
二孩政策:放开二孩政策,最直观的表现是改变我国的家庭结构;而家庭结构的改变将直接影响到房地产市场,释放大量购房需求,增加改善性住房需求等,为房地产发展提供了充足的客户基数。
宏观政策
2015年以来,中央及地方主要从公积金额度、门槛调整、公积金贴息贷款、购房装修补贴、调整商贷首付比例和调整基准利率、利息等方面入手,支持房地产行业健康稳定发展。
11月10日****总书记中央经济工作会议上明确提出化解房地产库存,促进房地产业持续发展,为2016年去库存定调。
11月11日李克强在国务院常务会议再次提出加快户籍制度改革带动住房等消费。
纵览15年政府调控政策,主要集中在以下几个方面:
1、公积金额度、门槛调整、2、购房装修补贴、3、公积金贴息贷款,4,商贷首付比例,5,调整利率利息
调供应,促需求,去库存,支持房地产行业健康稳定发展是15年房地产市场的基调,并持续影响了16年的市场
宏观政策
2016年一季度,房地产政策依然延续去年宽松基调,全国两会定调支持刚性及改善性需求,从需求侧与供给侧双向发力,去库存政策不断加码。
——需求侧——
去库存
非限购城市降低首套房、二套房首付比例
降低首付
下调税费
拉动
农民购房
降低非限购城市购房契税、营业税
营转增细则落地
深入推进新型城镇化,鼓励农民购房需求
继续实施有保有压的用地政策
调整优化供地结构,多样化供地去库存
优化
土地供应
加大2016年保障房建设力度,提高棚改货币化安置比例
加快
保障房建设
一季度,中央在需求侧继续发力,信贷、财税双管齐下,宽松程度再度加剧,且更加注重因城施策方针;供给侧继续细化土地、保障房等政策,多样化、创新化调整市场结构
——供给侧——
调结构
宏观政策
宏观政策调控:中央定调去库存,宽松政策基调延续,去库存调控细则不断加码。
2015年以来,多轮的降准降息金融调控,且2016年2月中央再降购房贷款首付,拉开16年去库存序幕,这是自14年以来第五次信贷调整,商贷门槛已降至08年水平,对刺激购房需求产生直接利好作用
首套房
二套房
2016
商业贷款
20%(非限购城市)
30%(限购城市)
一套已结清,享受首套