文档介绍：中房集团· 新闸路项目 ——市场策划简报
目录
上海期房市场供需
高档住宅市场供需
静安期房市场供需
区域竞争市场分析
酒店式公寓市场供需
办公楼市场供需
市场篇
项目 SWOT 分析
客源客层分析
项目市场需求
产品类型定位
经济技术指标
房型面积配比
产品篇
壹、市场篇
1998年至2001年,市场年度推案量维持在1,600万M2左右,从2002年开始,市场年度推案量猛增,达2609万M2 。%。
市场实际成交量逐年放大,1998年全年仅为817万M2,而2002年全年已达到2,685万M2 。%。
1998年至今,市场需求年均增长率超过30%。%增长为目前的103%。
2003年1季度,全市推案量为522万M2,与去年同期相比,%,成交量为621万M2,%,市场供求比为1:,前景看好。
单位: 万平方米
上海市期房市场供需
资料来源:上海房地产交易中心
以上所统计数据为2002年1月至今市场上高档住宅的供应情况。数据表明,目前本市商品住宅中均价在7000元/平方米以上的住宅总建筑面积有280万M2。从区域供应量来看,徐汇、长宁、浦东、静安、黄浦区域的供应量在全市12个区中分列前五位。总建筑面积为261万M2 ,占全市总量的93%。
高档住宅市场供需
说明:
统计单价7000元/平方米以上的住宅消费者。目前高档住宅购房者中,上海居民只42%的比例,外地购房者占30%,境外购房者占28%。
2003年第一季度高档住宅客源构成比例
客源客层分析
说明:
统计单价7000元/平方米以上的住宅消费者。目前高档住宅购房者中,上海居民只44%的比例,外地购房者占18%,境外购房者占38%。
上海
静安
高档住宅客源比例
* 数据来源: 上海市房地产交易中心
静安区期房市场供需
1999年,静安区期房供应量与成交量持平,均为19万M2 。
2000年逐渐呈现出供小于求的现象,供求之比位1:。
2001年,静安区供应量仅为2万M2 ,而成交量却达到了34万M2 ,出现了供不应求的现象,供求之比达到了1:17。
2002年,静安区供应量为59万M2 ,成交量为31万M2 ,供求比大幅逆转,供求之比为1:。
2003年1季度,全区市场推案量为12万M2,成交量为10万M2,市场供求比为1:。
单位: 万平方米
1- 静安枫景
2- 国际丽都城
3- 中凯城市之光
4- 上海壹街区
5- 静安河滨花园
6- 爵士阅
7- 水景苑
8- 金色家园
竞争个案市场分布
1
2
3
4
5
6
7
8
本案
开发量最大为静安枫景,总建42万平米。
其次为国际丽都城和中凯城市之光,。
水景苑及爵士阅只有一栋建筑,。
竞争区域市场分析
单位:万平方米
区域内均价集中在10000元/M2上下。
中凯城市之光由于其零坐标地理位置及优良规划设计,单价达到14000元/M2。
静安河滨花园稍偏离之位置,及爵士阅无特色的小区规划,使其单价都略低于其他产品。
竞争区域市场分析