文档介绍：时代广场项目分析
项目概况:
时代广场位于莞太大道豪岗路口右侧,为三层裙楼上建两幢塔式单体结构,设计时未考虑住宅所需的生活配套。总体建筑面积(地下一层至二十层)。一至三层为商铺,。,住宅户型均为四房两厅的大户型,面积超130平方米,设有地下停车场。
附近环境及物业租售情况调查:
周边环境:
时代广场背靠豪岗新村,面临六车道双向隔离的莞太大道,右为平安保险公司大楼,左是豪岗新村入口,与东莞市汽车总站距离500米左右。
豪岗新村是一处本地人自建房屋,大量用于出租的一个居住区。因其紧靠汽车总站,外来人口相当集中,而且治安秩序混乱,甚至一些双抢份子、暗娼等都藏匿于此,由此该区域的中上收入阶层基本已搬迁,购买力有限。
莞太大道是原107国道的一部分,设计为车行道,不利于聚敛人气。据统计,6月2日(星期天)上午10时至11时,从时代广场的门口经过的行人累计321人,其中民工模样(拿着旅行包行李等)89人。
周边稍远如创业新村、联益工业区、圳头等外来人口也非常多,而大道对面居民区如果要到时代广场,必须横穿莞太大道,开车则要从人行天桥下绕行,极为不便。
附近没有大型广场、停车场及休闲场所,人气不旺。
整条大道上有海关、银行七家(广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国商业银行、中信实业银行、中国银行),大酒店3家(银城酒店、丽晶酒店、东莞山庄)。
附近物业的租售情况:
写字楼:金马大厦出租率在35%,宏远人才大市场楼上出租率只有20%左右,丝绸大厦出租率70%,丝绸大厦旁边一幢楼主体框架完工正在挂出横幅招租,但效果不理想。
重点调查了金域名苑的销售情况:
楼盘本身质素不错:建筑质量、规划设计、用料及现场管理均好;
绿化率不高,容积率高;
周边环境非常差,不符合一个高尚住宅的环境要求,安全存在很大隐患;
销售业绩不理想,到2001年5月底,首期推出五幢楼共208个单位,推盘已经近一年时间,仅销售93个单位,占44
.7%;
其户型面积从110㎡(三房两厅两卫)到250㎡(七房三厅六卫),其均价3300元/㎡左右,150㎡以下售出47套,150㎡售出46套。
商铺(不面临莞太大道而是垂直方向)深度较小而且区隔成间,售价在11800元/㎡——13800元/㎡,已售出七成左右。
附近铺位租售情况:
莞太路两侧,稍大型的商铺经营品种包括:餐饮如“不见不散”、新光酒楼、上岛咖啡;电器类如飞跃电器,据了解,飞跃电器搬至现在地址后,生意尚不及以前;家饰类如高登名家俱;通讯类如联通公司营业厅;还有银行、储蓄所等等。东莞山庄右侧尚有空置商铺。
时代广场项目分析:
(一)、优势:
交通便利,便于大型货品运输装卸。
地处莞太路银行集中地,方便。
与海关仅有500米距离。
(二)、劣势:
住宅:
环境劣势:
地处东莞治安较乱地带,受外来人口影响较大,住户没有安全感。
单体楼盘,没有住宅所需要的绿化带和休闲场所。
楼盘自身劣势:
规划没有按住宅需求进行配套。
户型缺少变化,因此目标客户群锁定