文档介绍：松江九亭
小户型项目初段提案
——重拳出击—— <<权威数据决策市场方向>>   <<品质排他化直击目标受众>>   <<一站式专业服务共承风险>>
目录
前言………………………………………………………………………………… 2
第一章 上海地产市场论…………………………………………………………………… 4
第二章 上海小户型市场…………………………………………………………………… 25
第三章 项目浅析……………………………………………………………………… 33
第四章 活动引领市场视觉直击客户文字创造思想…………………………………………35
第五章 项目专案组………………………………………………………………………… 47
第一章上海地产市场总论
为准确市场定位,我们针对上海市场及松江九亭地区主要为小户型市场进行了前期的市场调研。根据该项调研性质,我们采用实地考察与专业部门权威数据相结合的方式,依托上海商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成推论,作为其项目的整体营销坚实根基,通过切实可行的营销手段使项目的利润最大化风险降到最低。
2004年是上海地产价格膨胀最大的一年,2005年首月初上海总体房地产市场价格仍处于平稳缓涨的态势。政府对地产价格的各个方面的宏观调控以及业界内外喧腾不息的上海地产价格问题仍未影响到上海地产市场的价格的不断上升。只有供求关系才能决定市场的已经是当今社会市场定律,2004年上海地产的空置率和投资率这两个可以证明地产状况的首要数据都证实上海的地产的价格的市场化并无各界专业人士所言不复是中国的地产市场规律。
在2004年下半年已经由于各种原因会让一大部分人由于前景的不确定性,或宏观调控后政策的限制开始观望地产市场或离开地产市场。上海是土地资源管理局截止为2004年12月31号为止的统计,上海市在2004年底开始动工,计划于2005年6月前开盘的项目为184个,且绝大部分的楼盘把春季房展会列为重点推广时期,其销售期也比较集中,在这样的大市场的环境中上海的地产市场逐渐从卖方市场在转换,其销售上压力也随之而来。
2004年上海地产价格增长指数变化折线图
二上海市地产区域概况
松江
市场近况: 松江新城有多个楼盘, 除松江新城外,松江其它的板块发展趋势也不小.
九亭地区主要推出的新房源以经济型的多层和联体别墅项目为主。大型多种类住宅社
区将成为2005年松江的项目主力军。
未来发展: 九亭地区被划分成五大区域。随着松江九亭各个方面建设的完善。建设力
度的加大,松江九亭将成为2005年上海地产新项目的聚集地,也是上海最富有潜力的
的地块之一。
松江九亭的五大区域
九亭房产区
位于九亭镇东北部,现已成为九亭发展第三产业的支柱。如今已有上海志成企业
发展有限公司、上海三盛宏业发展有限公司、上海奥林匹克置业投资有限公司等四十
多家房产商竞相开发九亭。
〈详情〉
九亭房产开发始于1996年,热于2000年,开发建设7年来共引进上海上房集团公司、香港瀚
翔置业公司等40多家房产公司。目前已建成了知雅汇、上海奥林匹克花园、新上海弄里人家、花
园洋房、江南文花园、颐景园、国亭花苑以及一批集人文环境与休闲娱乐为一体的居住小区。至
2004年9月,全镇累计完成建筑面积商品房总量215万平方米。累计销售商品房面积达190万平方米,
从市区导入人口5万多人。房产税收同样以跨越式进度增长,房产税收以1999年的750万元为起点,
,税收完成9547万元,。开发小区理念的
创新、配套的完善、服务的提高带动了商品房价格的不断上升。房价从1997年的1200元/平方米的
多层房、1998年的1900元/平方米的连体别墅,发展到现在的多层房4800元/平方米、小高层5000元
/平方米、联体别墅8000元/平方米、别墅10000元/平方米。特别是“奥林匹克花园”国家康居示范小
区的多层房最高价达6000元/平方米。
上海松江高科技园区
位于九亭镇西北部,,,。
经市政府和上海市科委批准,于2000年7月6日在松江区九亭镇设立,属松江区区级工
业园区,也是松江唯一的高科技园区。该区主要吸纳中外高新技术项目和企业,吸纳
大专院校、科研机构技术创新项目,园区按照国家标准建成“七通一平”的市政基础设
施。落户园区的的企业经市科委鉴定有科技含量的可以享受特有的税收优惠政策。该
区创建以来,吸引了澳大利亚富源钢管公司、韩国现代汽车、日本大电公司、复兴天
厉公司、国内飞虹科技公司、中科院动物研究中心等28家科技含量较高的企业来园落
户,