文档介绍：2006 年写字楼市场发展回顾与 2007 年展望
2006 年,全稳增长,需求旺盛、价格快速增长的发展态势。2006
年,影响写字楼市场的主要政策措施包括《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和
《住宅禁商令》。回顾市场对政策的反应,虽然政策限制外商进入写字楼市场,但是由于人
民币升值的利好因素,很多外资都在国内积极寻找投资物业,很多基金在国内整购写字楼物
业,直接拉动了写字楼的需求。
从 2000-2006 年的写字楼开发投资趋势来看,全国写字楼的投资额保持了较高的增长
势头。可以预期的是,2007 年写字楼的供应仍然快速上涨,在目前旺盛的需求情况下,未
来市场基本能呈现供需两旺的形势。
一、写字楼产品形态发展趋势
从产品形态来看,写字楼越来越注重差异化的外观设计,以满足目标客户的差异化需求,
无柱的大空间设计已成为一种趋势。设备设施方面开发商开始注重节能和舒适度,并加强了
公共空间的设计,彰显写字楼产品的档次,并为客户提供休息的空间。商业配套方面,随着
客户需求的提高,写字楼的商务配套越来越完善,向着都市综合体的方向发展。
1. 建筑设计
(1) 建筑立面
2006 年新推出的写字楼项目中,外观设计不再片面追求建筑物体量,开始关注差异化
的设计,很多写字楼项目开始根据项目的目标客户群体的特点进行外观设计。如北京的东方
梅地亚中心坐落在中央电视台新址附近,其鲜明的目标客户即为传媒创意企业,因此其外观
设计也新颖,代表了传媒企业的创新特征。
外立面的用材方面,主要为玻璃幕墙和石材。在很多写字楼项目中,玻璃幕墙的外立面
营造出通透、轻灵的外观形象。但是在很多高档写字楼中,也大量使用石材,显得庄重、豪
华。写字楼外墙遮阳板主要材料为铝和陶瓷玻璃,多为水平设置。
为了突出写字楼的形象,很多写字楼项目也开始注重外立面的灯光设计,如北京中钢大
厦除顶部灯光外,沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计,自上而下逐渐退晕,强调间接照
明的柔和色调。
(2) 结构设计
当前写字楼项目主要采用框架核心桶设计,保证建筑物能满足抗震、抗风的要求。办
公空间围绕核心桶进行布置,能获得很好的采光条件。此外核心桶的布置也使得框架空间的
跨度可以加大,减少办公空间布置的柱体,便于公司更有效的利用办公空间。如 LG 大厦采
用了特别的环形无柱平面设计,配合 12-15 米进深,起到充分引入光线,开阔视野的效果。
深圳现代国际内部无粱柱,空间分布自由、灵活,实用率高达 70%。
由于对通风的重视,2006 年的写字楼项目更多采用薄板结构,降低建筑物的进深,优
化通风条件。如北京锦秋国际采用双核心筒结构,薄板楼体,进深 7~9 米,使得每个办公空
间都可以享受到很好的采光和通风条件。
(3) 公共区域设计
2006 年北京、上海和广州、深圳四地新推出的写字楼产品中,公共区域的设计和装饰
装修成为提升写字楼整体品质的重要方面。这些公共区域主要包括:大堂、候客区、中庭、
走廊、休闲区、卫生间和电梯间。
大堂的设计向着更宽敞、更高档、服务更全面的方向发展。除了大堂设计,很多项目引
入了中庭设计,内部种植绿色植物等,为客户提供一个办公时间放松的空间。
2. 设备设施
(1)电梯
目前写字楼电梯品牌主要有三菱(进口/合资)、德国 OTIS、合资 OTIS、日立、东芝、
蒂森、迅达、G&C 和 Schindler。写字楼的电梯品质主要体现在数量、速度、载重和轿厢三
个方面。在数量上,顶级写字楼一般能够实现 2 层一部电梯的数量配置,如深圳华润大厦。
从地区比较上看,上海写字楼电梯配置相对较多,广州和深圳相对较少,就连广州中信广场
也会出现上班高峰,排起长队等候电梯的现象。
在速度上,高速客用电梯可达到 6m/s。从分区上看,低区约每秒 5 米,中区约每秒 7
米,高区约每秒 7~8 米。配置较高的写字楼电梯平均等候时间 30~45 秒,高峰时间约 45 秒。
在载重上,顶级写字楼的客用电梯容量均在 20 人以上。在轿厢尺寸上,新建写字楼与
存量写字楼相比有明显改进,加大了电梯轿箱的高、宽、深,尤其是在宽度与深度方面有明
显提升,宽×深×高基本能达到 米× 米×3 米。
在电梯控制系统方面,传统的电梯分区的应用逐渐减少。多数项目开始采用智能联动系
统,电梯的控制系统统一配置电梯资源,尽量减少客户的等候时间。个别项目引入外呼式智
能控制系统,根据楼层优化原则,即时提供搭乘的电梯。中环世贸中心的电梯系统在大堂的
入口处就设置声音感应系统。来客说出要去的楼层,系统自动就指