文档介绍：江阴金山新城项目产品定位建议
2009年6月
项目印象
区域概况:
顾山镇地处江阴、无锡、常熟、张家港四市交界。西靠江阴长江大桥,北依张家港口岸,南临沪宁高速公路,东连大上海,为苏锡常交通枢纽。
顾山镇位于江阴市东部,,,外来流动人口约4万。
区域定位:新型绿色环保创业园区
项目印象
项目经济指标:
总用地面积:
4601㎡
总建筑面积:
15482㎡
建筑占地面积:
2360㎡
绿化率:
15%
容积率:
建筑密度:
%
地块不规则,规模较小
项目印象
项目周边:
暨南大道
东南向,沿江重要辅道;
途经长泾、祝塘、霞客、青阳等镇。
顾山客运站
新客运站,流动人口集中地。
现状河道
未来改建为道路。
锡沙线
沟通无锡的重要主干道。
交通便利,流动人口集中地
项目印象
区域市场:
本案
顾山商贸城(在售)
红豆佳苑(在售)
云蝠苑(已交房)
优势:
商业业态多为生活配套,集中休闲娱乐场所较少;
区域私营业主众多,潜在消费力较强。
劣势:
区域房地产市场发展缓慢;
区域商业消费多集中在镇区;
区域规划滞后,外部人群导入力差;
本案距离镇区较远,消费群导入有难度。
本案存在较大风险
项目解析
目前一般车站商圈已经形成中档以及低档产品为主的商业氛围;
本案整体面积约 ,不具备集批发、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型商业、商务业态雏形;
目前顾山房地产投资类产品整体档次不高,商业地产还仅仅局限在功能性上的满足日常生活,影响了投资者的投资心理需求和投资取向;
本案未来三面环路,周边人流量较多,吸引人气是关键;
本案的铺面单位面积较小,可任意拆分、组合,尽量满足各个层次投资者的需要。
整体思路:
项目解析
SWOT:
优势
潜在消费力可观;
交通便利;
车站出入口,流动人口密集区域。
机会
未来规划;
区域休闲娱乐业态缺乏。
劣势
商业发展落后,缺乏商业氛围;
离镇区较远,消费群导入有难度。
风险
区域房地产发展滞后,投资者缺乏敏感度;
商业消费集中在镇区。
项目解析
产品定位:
商业经营内容定位:
本案应充分结合消费人群的特征,动静分离;沿街门面房部分尽量做开放业态,海纳百川。
楼层经营业态定位:
1F:小超市、百货特产、中低端餐饮、网吧等符合流动人口消费特点的业态为主;
2~3F: 休闲娱乐一条龙(KTV/足浴/会所等相关业态);
4~6F:经济型酒店。
产品建议:
1F(主要针对车站流动人群):
可参考无锡汽车站底商业态;
充分考虑流动人口的档次;
控制商铺面积,降低投资门槛。
项目解析
项目解析
产品建议:
2~3F(主要针对区域内外私营业主):
弥补区域内缺少一站式休闲娱乐场所的空白;
可参照无锡站前商贸街;
建议3F进行整层招商;2F面积切分,进行多种休闲娱乐业态的组合。
2F:
3F: