文档介绍：周庄商业项目营销策划报告
2006/10
钱景无限,闲适独享
认识论
价值推导-本案在自由市场中的实际价值,即值多少钱
SWOT分析-市场营销角度的全面认识和结论
市场的研究-区域商业状况的调研和结论
项目白描-本案的基本情况和经济技术指标
方法论
政策和现实-我们面临的大环境和结论
伟业资源-人无我有,人有我强的实证
营销手段-营销策略和执行的汇总
客群锁定-面对的客群和客群的需求
卖场分割-通过分割满足买卖双方的经济要求
市场定位-对本案销售阶段业态导向的遴选
价格承诺-我们能卖多少钱
价格回证-通过科学的计算证实伟业承诺的价格
认识论
价值推导-本案在自由市场中的实际价值,即值多少钱
SWOT分析-市场营销角度的全面认识和结论
市场的研究-区域商业状况的调研和结论
项目白描-本案的基本情况和经济技术指标
方法论
伟业资源-人无我有,人有我强的实证
营销手段-营销策略和执行的汇总
客群锁定-面对的客群和客群的需求
卖场分割-通过分割满足买卖双方的经济要求
市场定位-对本案销售阶段业态导向的遴选
价格承诺-我们能卖多少钱
价格回证-通过科学的计算证实伟业承诺的价格
政策和现实-我们面临的大环境和结论
政策和现实 -我们面临的大环境
1、2006年5月,建设部新闻发言人发出提示,售后包租等销售形式包含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》,本就盲目的商业地产小投资者受到严重恐吓,随然只是“涉嫌”一说,也足够使”明哲保身,不趟混水“的态度在投资群体中迅速蔓延。大家几乎空前的达成某种认识一致, “政府的话未必可信,但多多少少还是比开发商的话可信一些”。
政策和现实
结论:产权式商业销售,大气候不好
2、北京市发改委在《北京市“十一五”时期服务业发展规则》中指出,北京规划二环内禁建新小商品市场,三环内不再建大型商业设施。二环内禁止建设新的摊位式小商品市场和各类批发市场,已经有的小商品市场和各类批发市场将逐步关闭或升级,鼓励其向三环外转移;
政策和现实
结论:还好,三环这个法定边界离我们很近,城市核心禁止发展的产业,不代表市场没有旺盛的需求。这是我们的机会。
3、过去几年间,产权式商业在北京取得了爆炸式发展,巨库、韩秀、白云市场、北京红街、 、新永外、庄胜南馆,锦绣大地物流港,一个比一个高调的粉墨登场,一个胜似一个的重复着”多快好省发大财“的投资神话。时过境迁,放眼看去,销售停滞的、开业艰难的、经营场景冷冷清清门可罗雀的、改头换面苟延残喘的比比皆是,投资者深陷其中骂娘闹事的数不胜数,赚到了大钱而不是赔掉了血本的却是凤毛麟角。
政策和现实
结论:投资产权式商业,缺乏成功案例。源自发展商经济回报承诺而非市场发展判断的收益,变得越发无人喝彩。c
4、对第二个事实的延伸考虑,投资者能卖到集中式商业,大多是发展商创作的致富概念,比如前面提到的,巨库,锦绣大地物流港、韩秀……;真正人潮鼎沸生意火爆的商业,又大都是不卖的,比如前面没有提到的,万通、天意、集美、雅秀、十里河……。投资者会陷入一个欲罢不能的悖论,能够买到的商业,不知道到底能不能发展好;知道一定能够发展好的地方,人家又不卖……。
政策和现实
结论:这个世界,不缺好的商业,这个世界也不缺对投资商业极具热情的投资者,问题是,投资者和真正具有投资价值的商业中间,缺乏好的对接。
5、一般来讲,投资者掏钱的时候,商业还都没盖好呢。而经营者更愿意花钱租用马上能开张的商业。售后包租不能搞了,商业的楼花期和养市期,实际上是投资的无回报期,是限制投资热情的重要原因。
政策和现实
结论:本案的B座,无法出售的代租部分,将成为吸引投资的最***宝,B座如何玩儿,是全局成败的胜负手。伟业是个高手,能下这盘棋。