文档介绍：从需求和供给分析我国房价上涨的原因
资源与环境学院环境工程任山 10125042
我国房地产行业起步较晚,但随着城市化进程的加快以及民众对城市房产的需求的激增,加之我国金融体系不够完善,造就了大量的房地产投机者,政府虽然屡屡打压房价却收效甚低,那么究竟房产价格居高不下的根源在哪里?本文从供需曲线的角度来分析我国房地产价格过高的根源所在。
首先,我们来看看我国房地产市场价格的一些变动数据:
从上图表的数据显示可以看出,目前,我国大主要城市住宅市场强势反弹和上涨,纵观上海房地产市场十多年的指数变化,住宅指数几乎是只增不降,。也就是说10万元在10年前能买一间房,现在却只能买一堵墙,虽然不能对各地的房地产情况一概而论,但是从全国整体来看,呈现出一种整体价格长期上涨、短期小幅波动、大部分地区上涨、少数地区波动频繁的趋势。
我们知道,价格是有市场上需求和供给的关系共同决定,那么就要重房地产商和购房者的两个角度来说,就是供需关系,这几年由于国家的许多政策使得房地产成本增大,首先就是国家开始竞标拍卖土地,使得房地产商不得不增加成本,同时,由于如今关于房地产的法规越来越完善,许多没有庞大资本背景的房地产商不得不退出市场,导致竞争剧烈程度降低,结果国内房地产就几乎被几家大公司垄断,那其垄断利润就很高了,对于购房者而言,人口增长是一方面容易理解,另一方面就是现在许多城乡的人都往大城市挤,导致在这一区域对房子的需求大大增加。
(一)住房供给减少
我国人均居住面积与其他国家尤其是发达国家相比,仍存在很大的差距,住房供给水平不高,虽然土地开发和供应年年增加,但无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度。另外,土地属于有限资源,可开发土地越来越不足,而且原有已开发的土地增值,地上建筑物和原材料的增值等原因都导致了土地开发成本巨大,以及加大了土地开发的难度。再说供给,温总理提出的紧缩银根,紧缩地根的意思是缩小房地产上游资源的供给,无形中太高房源供给成本,缩减了供给。而且我国政府采取了一系列的措施来抑制过热的投资需求,如利用金融税收等,将房产交易营业税从2年恢复到5年,这对投资购房者是一大打击,因为炒房者是不愿意将资金闲置5年多的。二套房贷政策收紧,抑制改善性和投资性消费群体的需求。而且提高来了土地出让金的首付比例,2009年12月17日,国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这对开发商囤地、炒地是一盆冷水。这一打压房产开发商的举措又会加大开发商进入行业和建房成本,使新房供应减少。因此是有利有弊的。坚决打击国际热钱大量开发经济适用房、廉租房建设、允许农村土地可以上市流转控制商业信贷规模等等一系列的措施都使住房的供给减少。
(二)是人们对房地产的需求增加
产生这种现象的原因有很多,其中包括:
人口流动频繁,我国每年有1000多万的农民工进城,根据发达国家农村城市化的经验,只要有约五分子一的人留在农村就够了,因此,中国还有约5亿农民可以进城,农民工进城,