文档介绍：定价背景
项目基本情况
市场现状
市场机会
市场比较法
市场比准均价
销售目标
价格定价策略
点对点价格试算
单价/总价区间分析
整体
均价
建议
付款方式、推售策略及销售计划
价格制定背景回顾
项目基本情况
占地78679平方米
总建筑面积169860平方米
一期9栋,二栋24层,七栋18层
799户
建筑密度15%
有会所和网球中心
可售面积近10万平方米
户型统计表
户型
套数
套数比
面积
面积比
二房二厅一卫
113
14%
9%
三房二厅二卫
527
66%
66%
四房二厅二卫
118
15%
18%
五房二厅四卫
20
3%
4%
复式
21
3%
3%
合计
799
100%
100%
VIP卡客户分析
,认购VIP卡620张,VIP卡成交率为40%.其中:
A类客户(有房源就会买)54个,%
B类客户(对价格敏感)295个,48%
C类客户(有诚意,对其他因素犹豫)203个,33%
D类客户(无诚意)43个,7%
目前VIP卡客户意向栋数仍然集中与5、6、9栋
在广告上明确打出主力户型后,选择130平方米左右的客户数量上升很
快。120平方米的客户数量逐渐增多。
本项目户外宣传的长期投入高起点、高渗透,形成了一定的社
会效应;
在项目地段不很优越的情况下,独特的山地住宅和现场展示赢
得了较高的评价;
不容忽视:相对于香蜜湖中心地区,景观、认知度和生活便利
度都有一定的差距;
130平米为主力户型,与豪宅定位客户需求的大平面户型错位。
项目所处位置属于香蜜湖较偏,同时临两条主要车行干道,客
户认知对项目边缘地带产品缺陷有强烈的心理暗示。
项目情况综合评价:
市场背景
,%。
2003年,深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年,年初的SARS风潮、二十四
小时通关,年中的CEPA的签署、国务院18号文下发,年末的宝安、龙岗城市化
提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素,均在一定程度上对年度房地
产市场有一定的影响。
2004年1月,,%。福田区
的住宅销售面积占全市住宅销售总面积的31%,比例有所上升。
2004年政府打算征收物业税的消息传出,引起了很大的关注,有部分客户处于观望状态。
行政区
实现均价
较02年上升
福田
8211
%
罗湖
7746
%
南山
6282
%
宝安
3768
%
龙岗
3487
%
全市
5680
%
豪宅项目多集中在福田区,部分规模化豪宅、小户型的热销,使福田区实现8211元的高价位。
同时福田区土地资源日益减少,出现高价化趋势。
全市2003年住宅销售价格变化
2004年1月与2003年12月各区住宅销售价格对比
2004年1月价格 (按建筑面积计算)
2003年12月价格 (按建筑面积计算)
波动幅度
南山区
6321元/平方米
6089元/平方米
+%
福田区
7555元/平方米
7901元/平方米
-%
宝安区
3955元/平方米
3843元/平方米
+%
龙岗区
3269元/平方米
3642元/平方米
-%
罗湖区
7754元/平方米
7797元/平方米
-%
盐田区
6377元/平方米
5896元/平方米
+%
全市均价
+
福田区因为高端住宅的销售量所占比例减少,使其总体价格水平有所下降。
价位
套数
合同面积
金额
均价(合同面积)
每套面积
4000元以下
52
13034234
4000到6000
256
6000到8000
699
443352272
8000到10000
557
499987314
10000元以上
421