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第一章  房地产和房地产估价
房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产的实物(实体、质量和功能)、权益(权利、利益和收益)和区位(交通时间距离)
房地产的三种存在形态:土地、建筑物、房地。
房地产的十大特性:
不可移动性、独一无二性(差异性)、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、高价值性、难变现性、保值增值性。
房地产的类型:
按用途分为10类:商业、办公、工业、居住、旅馆、餐饮、娱乐、特殊用途、综合、农业。
按开发程度分为5类:生地、毛地、熟地、在建和现房;
按是否产生收益分为2类:收益性和非收益性房地产;
按经营使用方式分为4类:出售型、出租型、营业型和自用型房地产。
房地产估价
房地产估价的概念
房地产估价(从专业估价的角度来讲):房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
上述概念中的一些关键术语:专业估价人员、估价目的、估价原则、估价程序、估价方法、影响房地产价格的因素、估价时点、客观合理价格或价值的估算和判定。
房地产估价的必要性:理论上需要;现实中需要(交易、抵押、典当、保险和损害赔偿、税收、征用拆迁补偿和管理等需要;及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要)
房地产估价
房地产估价
房地产价格
第二章房地产价格
第一节房地产价格的概
念与形成
一、房地产价格概念(定义)
二、价格形成的三个必
要条件
第四节房地产价格的
种类
八种类型
第二节房地产价格的
影响因素
九类因素:
其他因素
社会因素
行政因素
心理因素
国际因素
经济因素
人口因素
环境因素
自身因素
房地产估价
第三节房地产价格的
特征
五个特征
一、房地产价格的概念
商品价格
商品价格是商品价值的货币表现。商品的价值是凝结在商品中的人类抽象劳动,商品的价值决定于生产的商品所消耗的社会必要劳动时间,价值是价格的基础,以货币形态表现的商品价值,叫做商品的价格。
从现象上定义,价格是为获得某种商品或劳务所必须付出的代价,这个代价一般以货币来表示,但并不一定以货币形式来支付。
房地产价格
房地产是一种特殊的“商品”,特别是地产,其固定性、异质性、稀缺性和有用性决定了即使没有消耗社会必要劳动时间仍可形成价格。
房地产价格是指为获得某房地产所必须付出的代价,这个代价一般以货币来表示,通常也是以货币形式来支付,但有时也可以以物或劳务形式来支付。(比如房地产作价入股换取设备、专利等)
第一节房地产价格的概念与形成
二、房地产价格形成的三个必要条件
1)效用
3)有效需求
2)相对稀缺性
房地产的效用是指其满足人们某种要求的能力,即有用性。房地产对人们具有效用(用于居住或商用),人们就有了占有房地产的要求,就会以货币或其他形式支付房地产的价格,从而占有或使用房地产。
稀缺性是价格形成的必要
条件。房地产的相对稀缺
性是指其在质和量上都满
足不了人们对他的需要和
要求。
房地产的稀缺性来自三方面:
1)土地资源有限;2)开发
建设需大量人力物力;3)
需求随社会发展和人口增长
不断增加。
供求决定价格。稀缺程度
直接影响价格高低。某一
时期,某一地区,某类房
地产,越是稀缺其价格就
必然升高。
有效需求是指在某一特定时期
内,在一定条件下,消费者愿
意而且能够支付的需求。
房地产的有效需求由多种因素决定,经济因素起主导作用。经济发展水平、增长速度、国民收入及他行业投资收益、房地产价格、国家政策、社会安定状况等。不同地区、不同种类需求程度会有较大差异。
第一节房地产价格的概念与形成
例题:房地产之所以有价格,其前提条件是( ) A、房地产的有用性;      B、房地产的稀缺性; C、房地产的有效供给;  D、房地产的有效需求。
答案:ABD
第一节房地产价格的概念与形成
房地产估价
第二节房地产价格的影响因素 九类因素:
①自身因素
②环境因素
③人口因素
④经济因素
⑤社会因素
⑥行政因素
⑦国际因素
⑧心理因素
⑨其他因素
房地产的具体市场价格是由上述众多因素相互作用形成的,
有的直接影响到某一具体房地产的价格,有的则在总体上影响
某地区或某类房地产的价格水平。有的可以提高房地产价格,
有的可以降低房地产价格,而且,各因素对价格的影响幅度也不一样。
  自身因素对房地产价格的影响
第二节房地产价格的影响因素
房地产自身状况的优劣,直接关系到其价格的高低。所谓自身因素,是指那些反映房地产本