文档介绍：竞争分析与建议
调查简要说明:
——调查范围:南岸区滨江路沿线的竞争楼盘(目前有售)
——覆盖的行政区: 南岸区
——楼盘选定江景竞争楼盘:、海棠晓月、阳光华庭、阳光100国际新城,(东原目前正在方案制定中同时首期大部分是商业故未列入调查范围)
——调查方法:现场查勘、观察,电话咨询,相关从业者交流,报刊与网络资料整理。
调查重点:
开发背景
总体规划
景观、产品
交通组织
物业服务
区内配套
营销表现等。
一、开发背景与总体规划
竞比项目
竞比子项
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
骏逸天下
阳光100国际新城
开发背景
开发商
融侨长江(重庆)房地产
重庆浦辉房地产开发有限公司
重庆洋世达房地产开发有限公司
重庆隆鑫置业有限公司
渝能100
建筑设计
机械工业第三设计研究院
中国建筑技术研究院
机械工业第三设计研究院
机械工业部第三设计院
香港华艺设计深圳公司
澳洲DCM
景观设计
贝尔高林香港有限公司
不详
绿茵景园工程有限公司
贝尔高林香港有限公司
未定
物业管理
重庆融侨锦江物业管理公司
重庆晓月物业管理公司
洋世达物业管理公司
中海物业顾问
未定
项目地址
重庆铜元局
南岸区南坪东路海棠溪
南坪东路
经济开发区,丹龙路
南滨路野猫溪码头东南
总体规划
用地面积
3000亩
500亩
480亩
85亩
800亩
规划面积
350万平方米(开发期为8年)
80万平方米
95万左右
120万
住宅面积
配套面积
商业17万,办公3万,
产品形态
多层、小高层、高层
多层、小高层、高层、别墅
有高层、小高层、多层和别墅
小高、高
有高层、小高层、多层和别墅
总户数
2万左右
3000
一二期1300
1234户
6668
停车位
2万个
1700
待定
645
8051
容积率
3
绿化率
%
50%
%
1、分析:指标相差无几、规划因地制宜、目标现实又不乏远见、规划滚动发展、商业特别重视
 
由于项目规模大,目标群体多样化,出现多层住宅、多层连排住宅、点式小高层、独立点式高层等多种建筑形态共存的情况。
相对而言,融侨半岛的规划更显整体性,以镇的概念来开发,采用了“向心力”的设计方式,即很多建筑围绕一个中心区(公共服务、娱乐休闲中心)进行分布,各种生活配套齐全,均按10万居住人口规模来布局;海棠晓月则为功能性布局,以组团式来开发,组团之间的相互区别较大,每一期的产品不同而消费者不同。在规划上各个案都采用因地制宜的手法,目标现实但是又不乏远见,同时对商业的重视程度都非常高。
从目前的南岸江景楼盘来看,除了骏逸天下,个个都是80万以上的大盘,这标志南岸乃至整个重庆的大盘时代的正式来临,在目前的这几个个案之中发展上的实力可以说是不相上下,产品形态也几乎涵盖所有,众所周知大盘拥有整体规划、配套齐全等综合优势,但是在重庆这个目前房地产市场的开发水准有待提高,居民消费有待引导的前提下,能否在众多大盘重脱颖而出怎一个“大”字解决。就目前从产品形态、功能配套、容积率等多方面都有同质之趋势,可以说在这几项中难较高低。但是从几个已经如住的个案来看,在景观、管理、建筑等团队商的选择也好还实际成品也好都表现出了非常的远见。。
从目前来看都是颇具实力的发展商,除此之外我们必须分析谁更拥有有效调配社会资源的能力,在这一点上,融侨占得先机一是当时作为重庆开发时政府招商引资的项目,更以获得政府方面的支持,其而是先跨入门,在社会已经累计了一定的有效资源。阳光100的合作方“渝能集团”则属于本土具有政府背景的大型垄断性行业巨头,相对于政府、行业间的资源获取者显得更为容易,而阳光在建筑方案等方面则注重国际优势资源的整合,双方可以说是强强联手。而骏逸天下的发展商“隆鑫集团”则是本土声名显著的企业。海棠晓月、阳光华庭则是拥有成功个案的实力企业,无论在官脉、人脉、资金脉都具有良好的活动能力。如果我们与之相比较,至少在目前我们还具有一定的差距。
 
2、建议:
在众多高手面前我们更要“做势”。
可以说目前就公司的知名度和美誉度,我们并不占有优势,因此建议在开发团队选择具有良好声誉的合作对象,比如最优秀的物业管理公司直接管理,而不是低层面的“顾问”。在建筑设计与景观设计上建议将目光投向国际市场,将我们自身实力、对国际资源调配、产品的“国际观”立意表达出来,以显现上市公司与国际资源优势组合的气势,以及将“优质居住空间”建造在具有“优质景观资源”的地段来服